Ma résidence secondaire me coûte cher mais je ne veux pas la louer à des étrangers.

J’ai une super idée : je vais la vendre à ma SCI qui va me la louer.

Je pourrai ainsi déduire les charges de la propriété.

Je suis sûr que personne n’y a encore pensé.

 

Rappel des principes

On sait que la valeur locative des biens immobiliers non loués doit être intégrée dans les revenus fonciers de leur propriétaire.

Une seule exception : les locaux d’habitation.

Article 15 II CGI : « Les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu. »

Dès lors, la valeur locative de ma résidence secondaire ainsi que de ma résidence principale n’est pas taxable.

La conséquence mécanique : je ne peux déduire aucune des dépenses relatives à ces propriétés en vertu du principe « pas de déductions sans revenus ».

Article 13 CGI : « 1. Le bénéfice ou revenu imposable est constitué par l’excédent du produit brut, y compris la valeur des profits et avantages en nature, sur les dépenses effectuées en vue de l’acquisition et de la conservation du revenu. »

Si je vends ma résidence principale ou secondaire à une SCI à l’IR, et que je deviens  locataire de ladite SCI, je percevrai indirectement des revenus fonciers, lesquels me permettront d’imputer les charges déductibles, voire même de créer un déficit foncier imputable dans les conditions de droit commun.

L’administration ne conteste pas le mécanisme. Ce qu’elle conteste, c’est la motivation de  l’opération.

 

Illustration

Dans une décision des 9ème et 10ème chambres réunies du 8 février 2019, le Conseil d’Etat rappelle une Nième fois qu’une telle opération est motivée par un but exclusivement fiscal.

En 1992, le contribuable acquiert une résidence secondaire à Biarritz. En 1996, il la revend à sa SCI à l’IR à laquelle il verse un loyer. Il constate et impute le déficit foncier résultant de travaux d’entretien et de réparation.

L’administration constate l’abus de droit : la motivation exclusive du contribuable est de contourner l’application de l’article 15 II CGI.

Le plus surprenant, c’est que le contribuable aura besoin d’aller jusqu’au Conseil d’Etat pour entendre ce que ce dernier répète depuis plus de 40 ans !

Un argument pouvait lui laisser penser avoir gain de cause : la SCI avait été constituée plusieurs années avant d’acquérir la résidence secondaire et détenait par ailleurs un important patrimoine immobilier qui était loué à des tiers à des conditions normales (voir en ce sens : CE du 27/06/1990, n° 57559).

Mais si la fictivité de la société ne pouvait être retenue, la fraude à la loi le pouvait. Les éléments retenus par le Conseil d’Etat sont les suivants :

– les travaux à l’origine du déficit foncier ont été engagés juste après le transfert de propriété et ont été financés par apport en compte courant par l’associé : l’associé qui détenait auparavant la résidence principale pouvait financer ces travaux directement, sans avoir besoin de la capacité de financement de la société,

– le loyer correspondait au montant des échéances de l’emprunt contracté par la SCI pour acquérir la résidence secondaire avant travaux et était sous-évalué compte tenu des travaux importants réalisés. La société ne s’était pas comportée comme si la location avait été consentie par un tiers, l’effet recherché étant la sous-estimation des revenus pour augmenter le déficit foncier.

 

Même consentie à un loyer conforme au marché immobilier, l’administration considère qu’une telle opération relève de l’abus de droit (Rescrit 2008/7).

 

Conclusion : passez votre chemin.

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