EXONERATION DE PLUS-VALUE POUR CESSION DE RESIDENCE PRINCIPALE : QU’EST-CE QU’UN DELAI NORMAL POUR VENDRE ?

Une cession qui intervient plus de trois ans après la mise en vente permet-elle au vendeur de bénéficier de l’exonération ? Décision de la CAA de MARSEILLE.

Les faits

Le 26 mai 2010, M A signe le compromis de vente de sa résidence principale.

Le 30 juillet 2010, il déménage pour laisser le candidat acquéreur entrer dans les lieux.

La vente n’a finalement pas lieu mais ce-dernier ne libère la maison que le 24 septembre 2011.

Le vendeur confie plusieurs mandats de vente à des agences immobilières dès le mois de mai 2011 pour des prix allant de 1,8M€ à 2M€.

La vente est finalement signée le 2 septembre 2013 pour 1,6M€ environ.

L’administration refuse au contribuable l’exonération de plus-value au titre de la cession de sa résidence principale.

Le contribuable invoque la doctrine fiscale BOI-RFPI-PVI-10-40-10 n°190 et 200 :

  • L’exonération n’est pas remise en cause lorsque l’acquéreur occupe le bien vendu au jour de la vente en vertu d’une convention liée à la vente et sous réserve d’un délai normal de réalisation.
  • Aucun délai maximum n’est fixé entre la mise en vente et la vente définitive, dès lors que les conditions sont conformes au marché.

La décision

La CAA de MARSEILLE se prononce par un arrêt du 16 février 2021 donnant raison à l’administration aux motifs que :

  • un immeuble ne perd pas sa qualité de résidence principale du cédant au jour de la cession du seul fait que celui-ci a libéré les lieux avant ce jour, à condition que le délai pendant lequel l’immeuble est demeuré inoccupé puisse être regardé comme normal. Il en va ainsi lorsque le cédant a accompli les diligences nécessaires, compte tenu des motifs de la cession, des caractéristiques de l’immeuble et du contexte économique et réglementaire local, pour mener à bien cette vente dans les meilleurs délais à compter de la date prévisible du transfert de sa résidence habituelle dans un autre lieu.

  • il n’est pas établi qu’en raison du contexte économique et nonobstant les efforts des agences immobilières, la vente ne pouvait être réalisée qu’après un délai d’environ deux ans après le départ des lieux par l’acquéreur qui avait signé le compromis de vente du 26 mai 2010.


La CAA précise que la doctrine portant la référence BOI-RFPI-PVI-10-40-10 du 12 août 2015 est intervenue postérieurement à l’expiration du délai laissé au redevable pour faire sa déclaration. Par suite, il ne peut se prévaloir des énonciations des paragraphes 190 et 200 de cette doctrine.

A noter que les paragraphes visés du BOFIP étaient les mêmes que dans la version publiée au 12/09/2012 donc en vigueur à l’époque. Si le redevable avait invoqué la bonne version du BOFIP cela aurait-il changé quelque chose ? A priori non, le fait que le bien ait été occupé par un acquéreur qui s’est désisté ne semble pas avoir joué : la Cour vise un délai de 2 ans après le départ des lieux dudit acquéreur et souligne l’augmentation du prix demandé lors de la remise en vente.

CAA de MARSEILLE, 4ème chambre, 16/02/2021, 19MA04636, Inédit au recueil Lebon

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Vu la procédure suivante :


Procédure contentieuse antérieure :

M. et Mme D… A… ont demandé au tribunal administratif de Toulon de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles ils ont été assujettis au titre de l’année 2013 à raison de la plus-value résultant de la cession le 2 septembre 2013 d’un bien immobilier situé à Fréjus (Var).

Par un jugement n° 1702397 du 16 septembre 2019, le tribunal administratif de Toulon a rejeté leur demande.


Procédure devant la Cour :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 28 octobre 2019 et le 24 février 2020, M. A…, représenté par Me B…, demande à la Cour :

1°) d’annuler ce jugement du tribunal administratif de Toulon du 16 septembre 2019 ;

2°) de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles il a été assujetti avec son épouse au titre de l’année 2013 à raison de la plus-value résultant de la cession le 2 septembre 2013 d’un bien immobilier situé à Fréjus (Var) ;

3°) de condamner l’Etat aux dépens et de mettre à sa charge la somme de 3 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.


Il soutient que :

– le tribunal administratif n’a pas répondu au moyen tiré de la méconnaissance du paragraphe 200 de la doctrine portant la référence BOI-RFPI-PVI-10-40-10 du 12 août 2015 ;

– le tribunal a répondu de manière insuffisamment motivée à ce moyen ;

– le tribunal a insuffisamment motivé son jugement en indiquant sans justification qu’il n’apportait pas la preuve que le bien immobilier avait été mis en vente au prix du marché ;

– les dispositions du 1° du II de l’article 150 U du code général des impôts font obstacle à ce que soit imposée la plus-value réalisée lors de la vente, le 2 septembre 2013, d’une villa qui doit être regardée comme leur résidence principale ;

– les énonciations de la doctrine portant la référence BOI-RFPI-PVI-10-40-10 du 12 août 2015, notamment ses paragraphes 190 et 200, font également obstacle à ce que cette plus-value soit imposée.


Par des mémoires en défense, enregistrés le 12 février 2020 et le 8 juin 2020, le ministre de l’action et des comptes publics conclut au rejet de la requête.

Il soutient que les moyens soulevés par M. A… ne sont pas fondés.


Une ordonnance du 14 octobre 2020 a prononcé la clôture de l’instruction à la date de son émission en application des articles R. 611-11-1 et R. 613-1 du code de justice administrative.


Vu les autres pièces du dossier.


Vu :
– le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
– le code de justice administrative.


Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.


Ont été entendus au cours de l’audience publique :
– le rapport de M. C…,
– les conclusions de Mme Boyer, rapporteur public,
– et les observations de Me B…, représentant M. A….


Considérant ce qui suit :



1. M. et Mme A… ont été assujettis à des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales au titre de l’année 2013 à raison de la plus-value résultant de la cession d’un bien immobilier situé à Fréjus (Var) le 2 septembre 2013. M. A… fait appel du jugement par lequel le tribunal administratif de Toulon a rejeté sa demande tendant à la décharge de ces cotisations.



2. M. A… s’est prévalu en première instance des énonciations du paragraphe 200 de la doctrine portant la référence BOI-RFPI-PVI-10-40-10 du 12 août 2015 admettant que l’exonération de la plus-value de cession immobilière en cas de vente de la résidence principale s’applique également lorsque le bien immobilier en vente est occupé par le futur acquéreur. Le tribunal administratif ne s’est pas prononcé sur ce moyen qu’il n’a d’ailleurs pas analysé. Son jugement est par suite irrégulier et doit être annulé. Dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu d’évoquer et de statuer immédiatement sur la demande présentée par M. A… devant le tribunal administratif.



3. En premier lieu, aux termes de l’article 150 U du code général des impôts : ” I. Sous réserve des dispositions propres aux bénéfices industriels et commerciaux, aux bénéfices agricoles et aux bénéfices non commerciaux, les plus-values réalisées par les personnes physiques ou les sociétés et groupements qui relèvent des articles 8 à 8 ter, lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l’impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH (…). II. Les dispositions du I ne s’appliquent pas aux immeubles, aux parties d’immeubles ou aux droits relatifs à ces biens : 1° Qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession (…) “. Pour l’application des dispositions de l’article 150 U du code général des impôts (CGI), un immeuble ne perd pas sa qualité de résidence principale du cédant au jour de la cession du seul fait que celui-ci a libéré les lieux avant ce jour, à condition que le délai pendant lequel l’immeuble est demeuré inoccupé puisse être regardé comme normal. Il en va ainsi lorsque le cédant a accompli les diligences nécessaires, compte tenu des motifs de la cession, des caractéristiques de l’immeuble et du contexte économique et réglementaire local, pour mener à bien cette vente dans les meilleurs délais à compter de la date prévisible du transfert de sa résidence habituelle dans un autre lieu.



4. En l’espèce, il résulte de l’instruction que le bien immobilier en litige constituait la résidence principale de M. A… jusqu’à la fin de mois de juillet 2010. Après avoir signé un compromis de vente le 26 mai 2010 dont les effets ont été prorogés par des avenants successifs avec un futur acquéreur qu’il a autorisé à occuper la villa à titre onéreux à compter du 30 juillet 2010 et jusqu’à la réalisation de la vente, qui n’a cependant pas eu lieu, M. A… a remis le bien en vente, l’acquéreur pressenti renonçant à l’achat le 5 mai 2011 mais ne quittant les lieux que le 24 septembre 2011.

5. Il résulte de l’instruction que M. A… a conclu des mandats de vente avec des agences immobilières à compter du mois de mai 2011, les prix de vente étant parfois augmentés au cours de la période et s’établissant entre 1,8 million et 2 millions d’euros. Toutefois, l’importance des travaux entrepris pour valoriser le bien et justifier cette augmentation du prix demandé n’est pas établie et, en tout état de cause, la période des travaux ne peut être retranchée, pour l’appréciation des diligences accomplies par le cédant, du délai pendant lequel la villa est restée inoccupée dès lors qu’aucun élément ne justifie de leur intérêt pour permettre la vente rapide du bien immobilier. En outre, même si ce bien vendu le 2 septembre 2013 pour la somme de 1 532 600 euros à laquelle s’ajoute celle de 47 400 euros pour les meubles visait une clientèle aisée, il n’est pas établi qu’en raison du contexte économique et nonobstant les efforts des agences immobilières, la vente ne pouvait être réalisée qu’après un délai d’environ deux ans après le départ des lieux par l’acquéreur qui avait signé le compromis de vente du 26 mai 2010.



6. Ainsi, pour les motifs mentionnés au point 5, l’administration a pu à bon droit estimer que cette villa de Fréjus ne constituait pas, au jour de la cession, la résidence principale du requérant au sens des dispositions précitées du 1° du II de l’article 150 U du code général des impôts et que, par conséquent, la plus-value réalisée ne pouvait bénéficier de l’exonération prévue par ces dispositions.



7. En second lieu, aux termes de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales, applicable en l’espèce : ” Il ne sera procédé à aucun rehaussement d’impositions antérieures si la cause du rehaussement poursuivi par l’administration est un différend sur l’interprétation par le redevable de bonne foi du texte fiscal et s’il est démontré que l’interprétation sur laquelle est fondée la première décision a été, à l’époque, formellement admise par l’administration. / Lorsque le redevable a appliqué un texte fiscal selon l’interprétation que l’administration avait fait connaître par ses instructions ou circulaires publiées et qu’elle n’avait pas rapportée à la date des opérations en cause, elle ne peut poursuivre aucun rehaussement en soutenant une interprétation différente (…) “.



8. La doctrine portant la référence BOI-RFPI-PVI-10-40-10 du 12 août 2015 est intervenue postérieurement à l’expiration du délai laissé à M. A… pour faire sa déclaration. Par suite, il ne peut se prévaloir des énonciations des paragraphes 190 et 200 de cette doctrine.



9. Il résulte de tout ce qui précède que M. A… n’est pas fondé à demander la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles il a été assujetti au titre de l’année 2013 à raison de la plus-value résultant de la cession d’un bien immobilier situé à Fréjus (Var) le 2 septembre 2013.



10. Il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de l’Etat une somme à verser à M. A… au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens. En l’absence de dépens, les conclusions de M. A… tendant à ce que l’Etat soit condamné à les payer ne peuvent qu’être rejetées.
D E C I D E :
Article 1er : Le jugement n° 1702397 du 16 septembre 2019 du tribunal administratif de Toulon est annulé.
Article 2 : La demande présentée par M. A… devant le tribunal administratif de Toulon et le surplus des conclusions de sa requête sont rejetés.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à M. D… A… et au ministre de l’économie, des finances et de la relance.
Copie en sera adressée à la direction de contrôle fiscal Sud-Est Outre-mer.



Délibéré après l’audience du 2 février 2021, où siégeaient :

– M. Antonetti, président,
– M. C…, président assesseur,
– Mme Mastrantuono, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe, le 16 février 2021.