En matière de plus-values immobilières des particuliers, les moins-values ne sont pas imputables sur les plus-values sauf deux cas :

  • l’un concerne la fusion de SCPI,
  • l’autre concerne les biens acquis par fractions successives.

C’est le second qui nous intéresse ici.

Lorsqu’un bien immobilier acquis par fractions successives est vendu en bloc, à l’occasion d’un seul et même acte et entre les mêmes parties, il est admis de réaliser un calcul global du profit réalisé.

C’est ce qui résulte de l’article 150 VD du CGI :

“I. – La moins-value brute réalisée sur les biens ou droits désignés aux articles 150 U à 150 UC n’est pas prise en compte.

II. – En cas de vente d’un immeuble acquis par fractions successives constatée par le même acte soumis à publication ou à enregistrement et entre les mêmes parties, la ou les moins-values brutes, réduites d’un abattement calculé dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités que celui prévu aux quatre premiers alinéas du I de l’article 150 VC, s’imputent sur la ou les plus-values brutes corrigées le cas échéant de l’abattement prévu aux mêmes quatre premiers alinéas.

Le BOFIP précise (BOI-RFPI-PVI-20-20-20 n°120) :

“Il s’agit notamment de la vente en bloc :

– d’un immeuble acquis par parts indivises successives ;

– d’un immeuble dont le propriétaire a acquis successivement les droits démembrés (usufruit et nue-propriété) ou des parts indivises de ces droits ;

– d’un immeuble provenant de la fusion de deux unités d’habitation acquises à des dates différentes.

Il importe peu que l’immeuble ou la fraction d’immeuble ait été acquis à titre onéreux ou gratuit.”

Imaginons que deux voisins  tombent amoureux. Ils cassent la cloison qui séparent leurs appartements respectifs, et se “pacsent”.

Puis ils partent habiter ailleurs et louent leurs appartements qui n’en forment désormais plus qu’un.

Lors de la revente en bloc de l’ensemble, à un même acquéreur et à l’occasion d’un même acte, la moins-value de l’un peut-elle s’imputer sur la plus-value de l’autre ?

Non, répond le ministre car la condition tenant à l’acquisition par fractions successives n’est pas remplie au niveau de chacun des cédants.

La réponse était évidente, ça n’est pas encore Noël.

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