Le droit viager au logement peut-il être accepté tacitement ?

La réforme de 2001 a instauré le droit viager au logement qui permet au conjoint survivant de poursuivre l’occupation gratuite de sa résidence principale et du mobilier qui s’y trouve jusqu’à son décès.

Pour en bénéficier, le conjoint doit :

• Ne pas en avoir été privé par testament authentique, ne pas avoir renoncé à la succession, ni être frappé d’indignité,
• Et manifester sa volonté dans l’année du décès.

Cette manifestation de volonté peut-elle être tacite ?

Quelles conséquences ?

L’acceptation du droit viager peut être tacite

Article 765-1 du C civ : « Le conjoint dispose d’un an à partir du décès pour manifester sa volonté de bénéficier de ces droits d’habitation et d’usage. »

Rien n’est prévu sur les modes possibles de manifestation de sa volonté.

La 1^ère chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 13 février 2019, prend une position bienveillante pour le conjoint en retenant que la « manifestation de volonté » visée par l’article 765-1 du Code civil peut être tacite.

En l’espèce, le conjoint survivant s’était maintenu dans les lieux, avait mentionné dans l’assignation puis dans un projet d’acte de notoriété requis par lui, qu’il souhaitait « conserver l’immeuble conformément à la loi ».

Ce que ne dit pas la Cour suprême, c’est l’élément qui a été décisif pour elle : le maintien dans les lieux ? La mention de son souhait de conserver l’immeuble alors que le conjoint  pouvait y prétendre au moyen d’un autre droit que son droit viager ? Les deux ?

La question n’est pas théorique. La Cour d’appel d’Angers, le 9 août 2013, s’est contentée d’un maintien dans les lieux. La Cour d’appel de Versailles a décidé le 8 décembre 2017 que le maintien dans l’occupation du logement ne suffisait pas.

Dans le doute, on peut sans trop s’avancer, affirmer quelques évidences :

• Le conjoint qui ne se maintient pas dans les lieux et qui ne matérialise pas son acceptation ne pourra pas prétendre au droit viager au logement ;
• Le conjoint qui se maintient dans les lieux sans autre droit que le potentiel droit viager au logement (donc au-delà d’un an cf droit temporaire au logement et en l’absence d’usufruit légal ou conventionnel…) prend le risque que la Cour de cassation ait tacitement imposé une manifestation supplémentaire de sa part.

On ne peut donc que recommander au conjoint et surtout à son notaire de ne pas laisser la question au hasard.

Conséquences

Sur la vente du bien objet du droit viager

Deux situations sont possibles :

• soit le conjoint est titulaire d’un autre droit réel empêchant la vente sans son accord : le notaire n’instrumentera pas sans son intervention à l’acte ;
• soit le conjoint ne peut prétendre qu’au droit viager au logement : il serait assez invraisemblable que cette question ne ressorte pas à la lecture de l’acte, même s’il n’y a pas eu d’attestation immobilière.

On peut donc penser que la vente du bien au mépris du droit viager au logement du conjoint relève de la science-fiction.

Retenons tout de même un cas qui laisse planer le doute : celui du départ du conjoint.

L’objectif du droit viager est de préserver le maintien du conjoint survivant dans le logement. L’article 764 du C civ permet toutefois au conjoint titulaire du droit viager de louer le logement si celui-ci n’est plus adapté à ses besoins. Le droit viager ne s’éteint donc pas dans cette hypothèse.

Qu’en est-il si le conjoint quitte le logement pour une raison autre ?

L’article 764 ne précise pas les causes d’extinction du droit viager : il faut donc se référer aux articles sur le droit d’usage « classique » qui renvoient aux causes d’extinction de l’usufruit parmi lesquelles ne figurent le « non-usage » que s’il dure 30 ans. L’abandon des lieux en lui-même n’entraine pas l’extinction du droit d’habitation (Cass. 3e civ., 2 févr. 2011 n° 09-17108).

Il semble qu’il faut toutefois distinguer 2 hypothèses :

• si l’abandon est imposé, par exemple en cas de placement en établissement de soins, le droit d’usage ne s’éteint pas.
• en revanche, si l’abandon est volontaire, le juge devrait pouvoir prononcer l’extinction du droit d’habitation soit au motif d’une renonciation au droit, soit au motif d’un abus de jouissance si le conjoint laisse dépérir le bien faute d’entretien.

Sur le traitement liquidatif

Art 765 C civ : « La valeur des droits d’habitation et d’usage s’impute sur la valeur des droits successoraux recueillis par le conjoint.

Si la valeur des droits d’habitation et d’usage est inférieure à celle de ses droits successoraux, le conjoint peut prendre le complément sur les biens existants.

Si la valeur des droits d’habitation et d’usage est supérieure à celle de ses droits successoraux, le conjoint n’est pas tenu de récompenser la succession à raison de l’excédent. »

De ce principe d’imputation découle l’équilibre entre les héritiers, et le traitement fiscal de chacun.

Prétendre au droit viager après coup, c’est-à-dire après que la succession ait été réglée sans en tenir compte, peut remettre en question les arbitrages initiaux.

La solution consistant à systématiquement faire renoncer le conjoint au droit viager d’habitation lorsqu’il semble ne pas en avoir besoin est-elle bonne ?

Pas forcément. Avoir renoncé à son droit viager au motif qu’il était titulaire d’un usufruit légal plus large peut être lourd de conséquences en cas de découverte tardive d’un enfant hors mariage.

Avoir renoncé à son droit viager au motif qu’il était titulaire de droits conventionnels plus larges peut être lourd de conséquences en cas de découverte tardive d’un testament plus récent qui anéantirait ces droits conventionnels.

Il nous semble au contraire plus judicieux de lui faire systématiquement accepter ce droit, surtout compte tenu du principe d’imputation.

Le droit viager au logement du conjoint survivant constitue donc un problème potentiel. Le notaire ne peut pas faire l’économie d’une minimum d’analyse pour désamorcer tout risque.