Il est fréquent que pour éviter d’engager une procédure couteuse et incertaine, le propriétaire d’un bien immobilier loué accepte de consentir des facilités à son locataire qui peine à le payer.

Le propriétaire à l’IS étant imposé sur les loyers dus, même non encaissés, peut-il déduire en charges son manque à gagner ?

Les faits

La société exploitante d’un restaurant en vertu d’un bail commercial se trouve en difficulté. Plutôt que d’engager une démarche compliquée et incertaine, le propriétaire, une société IS, lui accorde une réduction de loyer de 50%, jusqu’à conclusion d’un accord contraire.

L’administration considère que les intérêts de la société bailleresse n’étant pas suffisamment préservés, notamment par l’absence de clause de retour à meilleure fortune et l’importance de la réduction, le montant de la réduction n’est pas une charge déductible de son IS en tant qu’acte anormal de gestion.

Le Conseil d’Etat lui donne raison dans un arrêt des 9ème et 10ème chambres réunies du 12 octobre 2018. L’article 39 du CGI exclut la déductibilité des aides de toute nature, consenties à une autre entreprise, à l’exception des aides à caractère commercial. Il entend bien que cette exception soit d’interprétation stricte.

Les enseignements à en tirer

Le propriétaire bailleur peut décider librement des facilités qu’il entend accorder à son locataire défaillant, mais il ne pourra déduire de ses résultats imposables le montant de l’effort que sous réserve de pouvoir justifier qu’il est consenti dans l’intérêt de sa propre exploitation et en contrepartie d’un intérêt réel et suffisant.

On recommandera donc :

  • De prévoir une clause de retour à meilleure fortune. Il pourra ainsi justifier que qu’il ne s’agit pas d’un cadeau mais d’une aide consentie le temps de juger si un retour à la normalité est possible.
  • Et de limiter la réduction de loyer à un montant compatible avec les intérêts du bailleur.

Il est regrettable qu’une fois de plus, l’administration ait un tel pouvoir dans le traitement fiscal des décisions de gestion par une appréciation arbitraire des conditions.

On imagine bien que le propriétaire aurait préféré être payé, à moins que l’opération ne dissimule autre chose.

On aura donc soin de mettre en garde le propriétaire bailleur : sa bonne volonté peut le conduire à payer deux fois.

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