Plus-value immobilière : déduction de travaux

Un investisseur achète un bien immobilier, le transforme en quatre appartements, puis en revend deux.

Les travaux sont réalisés par une entreprise, mais les matériaux acquis directement par le propriétaire.

Pour le calcul de la plus-value imposable, les factures de matériaux et d’entreprise sont portées en majoration du prix d’acquisition.

L’administration ne soulève pas la question de l’achat en vue de revendre qui aurait pu aboutir à une taxation de la plus-value sous le régime des BIC, mais traite l’opération comme une plus-value immobilière des particuliers. Par-contre, elle refuse la déduction des factures de matériaux.

Le Conseil d’Etat lui donne raison dans une décision des 8è et 3è chambres réunies le 12 octobre 2018, par une application littérale de l’article 150 VB du CGI.

Une décision conforme au texte…

En matière de plus-values immobilières des particuliers, le prix d’acquisition est majoré des dépenses de travaux réalisés sur du bâti existant selon deux régimes possibles :

• le forfait de 15% applicable si le bien a été conservé plus de 5 ans,
• le réel.

Le choix du régime réel permet au contribuable de prendre en compte les travaux sous les conditions suivantes :

• Seules peuvent être prises en compte les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement, ou d’amélioration qui n’ont pas le caractère de dépenses locatives.
• Ils ne doivent pas avoir été pris en compte dans le calcul de l’impôt sur le revenu.
• Ils doivent avoir été réalisés par une entreprise.

C’est ce dernier point qui nous intéresse. Le BOFIP prévoit (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20 n°220) :

« Dès lors sont notamment exclus :

– les travaux réalisés par le contribuable lui-même ou par une tierce personne autre qu’une entreprise (ex : main d’œuvre salariée) ;

– le coût des matériaux achetés par le contribuable même si leur installation est effectuée par une entreprise. Les dépenses liées à l’installation des matériaux facturées par l’entreprise sont en revanche prises en compte en majoration du prix d’acquisition, toutes conditions étant par ailleurs remplies. »

Le Conseil d’Etat valide sans réserve la position de l’administration : le contribuable ne peut déduire le coût des matériaux que s’ils lui sont facturés par l’entreprise ayant réalisé les travaux.

…mais qui laisse perplexe

Le BOFIP prévoit (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20 n°390) :

« Lorsque la condition afférente à la durée de détention est remplie, le cédant peut bénéficier du forfait de 15 %. Il n’ a pas à établir :

– la preuve de la réalité des travaux ;

– la nature du de l’immeuble bâti cédé : logement, local à usage commercial ou artisanal, garage, etc. ;

– le montant des travaux effectivement réalisés ;

– la preuve de son impossibilité à fournir des justificatifs.

Enfin, il n’y a pas lieu de rechercher si les dépenses de travaux ont déjà été prises en compte pour l’assiette de l’impôt sur le revenu. »

Le BOFIP ne le dit pas expressément mais cela résulte tacitement de ses commentaires : la nature des travaux n’est pas non plus à justifier.

La différence de traitement laisse perplexe selon que le contribuable retient le régime forfaitaire ou le régime réel.

L’explication réside dans le montant de la déduction forfaitaire qui reste relativement limitée.

Les notaires devront donc être attentifs, non seulement au calcul de la plus-value au moment de la cession, mais également en amont, au moment de l’acquisition, afin d’informer leurs clients de l’impact de leurs choix en cas de réalisation de travaux.