J’occupe gratuitement un logement appartenant à une SCI dont je suis associé, mais c’est moi qui paie les charges. Si le bien est vendu, suis-je exonéré d’impôt de plus-value ?

Rappel des principes

BOI-RFPI-PVI-10-40-10 n°140 :

« L’associé d’une société immobilière non transparente qui relève de l’article 8 du CGI, de l’article 8 bis du CGI ou de l’article 8 ter du CGI, qui occupe, à titre de résidence principale, un immeuble ou une partie d’immeuble appartenant à cette société et que celle-ci met, en droit ou en fait, gratuitement à sa disposition, bénéficie, en cas de cession à titre onéreux de cet immeuble ou de cette partie d’immeuble, de l’exonération prévue en matière d’habitation principale, de la même manière que s’il en avait été lui-même propriétaire (Débats Sénat du 24 novembre 2003, JO Sénat n° 108 S CR du 25 novembre 2003).

Dans cette hypothèse, l’exonération ne porte que sur :

– la fraction de l’immeuble occupé par l’associé à titre de résidence principale ;

– la quote-part revenant à cet associé. »

L’exonération joue pour l’associé qui occupe l’immeuble à titre de résidence principale, à condition que son occupation soit gratuite.

Aucune explication n’est apportée par le BOFIP sur cette notion.

C’est précisément ce qui doit attirer l’attention et susciter la prudence.

En effet, dans une décision n°18-17.802 F-D du 22 octobre 2020, la Cass. 3è Civ. qualifie de bail, la convention par laquelle le propriétaire d’une maison a accordé sur celle-ci la jouissance à vie à une amie, qui payait en contrepartie la moitié des charges et a réalisé d’importants travaux non remboursables.

Anticiper, c’est sécuriser

On comprend bien l’enjeu : l’occupant d’un bien immobilier appartenant à une SCI dont il est associé ne paie aucun loyer ni indemnité d’occupation, mais prend à sa charge la taxe foncière, les charges de copropriété, …

Le bien est vendu et l’associé occupant invoque l’exonération au titre de la cession de sa résidence principale. La mise à disposition du logement est-elle gratuite ?

Il est probable que non. En tout cas, le Droit civil viendra soutenir une telle position de l’administration fiscale.

Il semble que l’on puisse graduer comme suit le niveau de risque d’une telle situation du plus élevé vers le moins élevé, sans qu’aucune organisation ne garantisse l’issue :

  • L’associé occupant paye directement la taxe foncière et les charges en lieu et place de la SCI. Lesdites sommes figureront à son compte courant d’associé mais il semble difficile de justifier qu’il n’a pas payé en contrepartie de sa jouissance.
  • L’associé occupant consent des apports en compte courant à la SCI pour que celle-ci ait les moyens de payer la taxe foncière et les charges. Il est déjà plus facile de discuter.
  • Tous les associés de la SCI réalisent des apports en compte courant dans les proportions de leurs droits dans le capital. Le lien de contrepartie devient sérieusement plus difficile à justifier pour l’administration.

La situation fréquente dans laquelle les associés financent directement les charges de la SCI pour éviter les frais bancaires d’un compte ouvert au nom de la société semble à éviter.

Si c’est le cas, combien de temps avant la vente éventuelle faut-il stopper une telle pratique en faveur d’une organisation plus discrète ? La seule réponse possible est : le plus tôt sera le mieux.

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