TVA IMMOBILIERE : LE CONSEIL D’ETAT AUTORISE L’OPTION LOCAL PAR LOCAL

Le propriétaire de plusieurs locaux professionnels dans un même immeuble peut opter pour la TVA sur les locations de certains seulement de ces locaux.

Le Conseil d’Etat censure à ce titre la doctrine administrative.

Rappels

L’activité de location de locaux nus ne relève pas de la TVA, à moins que le propriétaire n’en fasse la demande. L’option est possible à condition que les locaux soient loués pour les besoins de l’activité d’un preneur :

  • Assujetti lui-même à la TVA,
  • Ou non assujetti mais seulement si le bail mentionne expressément l’option par le bailleur et l’accord du preneur.

Cette imposition permettra de récupérer la TVA comprise dans le prix de revient du local.

L’option peut être exercée par un simple courrier suffisamment précis adressé aux services compétents. Le paiement de la TVA sur les loyers ne suffit pas à justifier d’une option.

Le preneur doit utiliser le local pour les besoins de son activité.

Les personnes qui donnent en location plusieurs immeubles ou ensembles d’immeubles doivent exercer une option distincte pour chaque immeuble ou ensemble d’immeubles.

Si dans le même immeuble, le propriétaire loue plusieurs locaux nus, l’option pour la TVA au titre des locaux professionnels ne s’étendra pas aux éventuels locaux d’habitation.

Par-contre, l’administration considère que l’option pour la TVA au titre d’au moins un local professionnel s’étend automatiquement aux autres locaux professionnels loués dans le même immeuble.

BOI-TVA-CHAMP-50-10-20140404 n°110 et 120.

La Cour d’appel de Nancy, dans un arrêt du 27 décembre 2019 CAA NANCY 27 décembre 2019, N°18NC02185, SCI EMO, a censuré la doctrine administrative :

« les dispositions … de l’article 193de l’annexe II au code général des impôts, pris pour l’application de l’article 260 du même code, n’imposent pas au propriétaire d’un immeuble au sein duquel il loue plusieurs locaux nus pour lesquels l’option à la taxe sur la valeur ajoutée est possible, que le preneur soit ou non lui-même assujetti à la taxe, de soumettre la totalité de ces locaux à la taxe mais doivent être interprétées en ce sens que le bailleur a la possibilité de ne soumettre qu’une partie des locaux nus qu’il loue au sein d’un même bâtiment à condition que son option identifie de manière expresse, précise et non équivoque, le ou les baux ainsi que les locaux concernés et permette par là-même d’en exclure les autres locaux. En revanche, en dehors de cette hypothèse, ce n’est qu’en l’absence de telles précisions que l’option sera présumée s’appliquer globalement à l’ensemble des locaux pour lesquels elle était possible. Ces dispositions de l’article 193 ne sauraient avoir pour objet ni pour effet de soumettre à la taxe des baux et des locaux pour lesquels l’option n’a pas été expressément formulée par le bailleur. »

La décision du Conseil d’Etat « SCI EMO »

L’affaire a ensuite été portée devant le Conseil d’Etat.

Dans une décision CE 8e-3e ch. 9-9-2020 n° 439143, la Cour suprême donne raison au contribuable au motif qu’il résulte de la directive TVA du 28 novembre 2006 et de la jurisprudence de la CJUE que :

« … il appartient à chaque État membre de préciser, dans son droit national, la portée du droit d’option et d’édicter les règles en vertu desquelles certains assujettis peuvent bénéficier de ce droit. Toutefois, ces dispositions ne confèrent pas aux États membres la faculté de subordonner à des conditions ou de restreindre de quelque manière que ce soit les exonérations prévues par le 1 de l’article 135, mais leur réserve simplement la faculté d’ouvrir, dans une mesure plus ou moins large, aux bénéficiaires de ces exonérations, la possibilité d’opter eux-mêmes pour la taxation, s’ils estiment que tel est leur intérêt. »

« … L’option exercée en vue de la soumission à la taxe sur la valeur ajoutée de la location de certains seulement des locaux d’un même bâtiment n’a pas pour effet de soumettre à cette taxe la location des autres locaux. »

Cette fois-ci, la messe est dite.