Depuis la grande réforme de la TVA immobilière en 2010, l’administration n’en finit pas de s’accrocher à des exigences absurdes en matière de TVA sur marge.

Petit à petit, la jurisprudence se construit à son encontre dans ce qui ressemble à un véritable feuilleton.

Le dernier épisode est une décision de la Cour d’appel de Lyon du 20 décembre dernier.

Rappel de l’histoire

Un assujetti agissant en tant que tel achète un bien immobilier sans entrer dans le champ d’application de la TVA, puis le revend en tant que terrain à bâtir ou immeuble bâti achevé depuis plus de 5 ans.

Son acquisition ne lui ayant ouvert aucun droit à déduction, le prix de revente sera en principe hors du champ d’application de la TVA, sauf option par le vendeur : son acquisition n’ayant pas ouvert droit à déduction, la TVA devrait être calculée sur la marge.

Il s’agit là d’une simple application de l’article 268 CGI :

« S’agissant de la livraison d’un terrain à bâtir, ou d’une opération mentionnée au 2° du 5 de l’article 261 pour laquelle a été formulée l’option prévue au 5° bis de l’article 260, si l’acquisition par le cédant n’a pas ouvert droit à déduction de la taxe sur la valeur ajoutée, la base d’imposition est constituée par la différence entre :

1° D’une part, le prix exprimé et les charges qui s’y ajoutent ;

2° D’autre part, selon le cas :

  1. a) soit les sommes que le cédant a versées, à quelque titre que ce soit, pour l’acquisition du terrain ou de l’immeuble ; … »

 

Ce qui est moins simple, c’est la lecture que fait l’administration de l’article 268 (BOI-TVA-IMM-10-20-10-20) :

« …Par dérogation, conformément à l’article 268 du CGI, s’agissant de la livraison d’un terrain à bâtir ou d’une livraison d’immeuble bâti achevé depuis plus de cinq ans lorsqu’elle a fait l’objet de l’option prévue au 5° bis de l’article 260 du CGI, la base d’imposition est constituée de la marge s’il est établi que l’acquisition par le cédant n’a pas ouvert droit à déduction.

Il n’y a lieu de rechercher le régime de l’acquisition aux fins de déterminer la base d’imposition que pour les seules livraisons d’immeubles acquis et revendus en gardant la même qualification, c’est-à-dire respectivement :

– de terrains à bâtir qui ont été acquis précédemment comme terrains n’ayant pas le caractère d’immeubles bâtis;

– ou d’immeubles achevés depuis plus de cinq ans qui ont été acquis précédemment en l’état d’immeuble déjà bâti.

 »

En clair : un professionnel achète une maison avec son terrain autour, démolit, divise et  revend plusieurs terrains à bâtir.

Dans la mesure où son acquisition ne lui a pas ouvert de droit à déduction, il devrait  pouvoir opter pour la TVA sur la marge conformément à l’article 268.

Pourtant, l’administration refusera car le bien vendu n’est pas juridiquement identique au bien acquis.

Dans un second temps, les conditions d’application de la TVA sur la marge ont encore été durcies : outre la condition d’identité juridique mentionnée au BOFIP, des réponses ministérielles ont imposé une condition d’identité physique.

Cette dernière condition a finalement été écartée à la suite de plusieurs réponses ministérielles (RM Vogel 17 mai 2018 – RM Mignola 12 juin 2018).

Il ne reste plus à ce jour qu’une condition d’identité juridique.

Le Tribunal administratif de Grenoble le 14 novembre 2016, ainsi que celui de Montpellier le 4 décembre 2017, refusent cette exigence.

Leurs positions viennent d’être confirmées dans arrêt rendu par la Cour d’appel de Lyon le 20 décembre 2018.

Et maintenant ?

La SARL Promialp achète une propriété bâtie, démolit la construction, subdivise, et revend l’ensemble en lots de terrains à bâtir.

L’acquisition était hors TVA. Lors des reventes, la société Promialp opte pour la TVA, en considérant qu’elle devait être calculée sur la marge.

L’administration refuse au motif que la société a revendu un bien dont la nature juridique diffère du bien acquis (acquisition de bâti / revente de non bâti).

La Cour d’appel de Lyon donne raison au contribuable : l’article 268 n’impose aucune condition d’identité physique et juridique. Le calcul de la TVA sur la marge requiert simplement une acquisition n’ayant pas ouvert droit à déduction.

Une fois de plus, la jurisprudence écarte la doctrine administrative.

L’administration ne s’est toutefois toujours pas soumise.

La prudence reste donc de mise, mais elle ne suffit pas toujours.

La pratique consistant à acquérir des lots de terrains à bâtir déjà découpés cadastralement est une sécurité, mais elle ne couvre pas les cas dans lesquels le professionnel revend un terrain après démolition.

Dans ces cas, il faudra se tenir prêt à gérer un contentieux.

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