Vente d’un bâtiment destiné à être démoli : l’intention des parties a-t-elle un impact sur le champ d’application de la TVA ?

La CJUE se prononce et valide la doctrine de notre administration.

Rappels

La vente d’un terrain à bâtir relève :

  • De la TVA sur le prix total (HT) si l’achat de ce terrain avait ouvert des droits à déduction,
  • De la TVA sur marge si l’achat de ce terrain n’avait pas ouvert de droits à déduction et sous réserve que le bien vendu soit juridiquement identique au bien acquis.

Qu’entend-on par terrain à bâtir au sens TVA immobilière ?

BOI-TVA-IMM-10-10-10-20 :

« Le 1° du 2 du I de l’article 257 du CGI retient une définition objective du terrain à bâtir (TAB) qui prescrit de considérer comme tels tous les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application des documents qui caractérisent leur situation au regard des règles d’urbanisme. Sont donc sans incidence sur cette qualification tant les intentions de l’acquéreur du terrain que l’emploi qui en est effectivement fait, quand bien même ils déterminent le régime des droits de mutation quand l’acquéreur est un assujetti à la TVA (CGI, art. 1594-0 G). »

« Il ressort tant de l’articulation de la directive que du texte législatif national que les notions de terrain à bâtir et d’immeuble bâti sont exclusives l’une de l’autre. Ainsi peut seul constituer un terrain à bâtir un terrain qui ne comporte pas d’ores et déjà des « bâtiments », au sens de « construction incorporée au sol » (cf. I-A § 10), qu’il s’agisse d’immeubles neufs ou d’immeubles achevés depuis plus de cinq ans.

A cet effet, toutefois, on ne doit entendre par immeuble bâti qu’une construction qui se trouve en état d’être utilisée en tant que telle pour un usage quelconque sans qu’il soit nécessaire à cette fin d’y réaliser un immeuble neuf au sens de la définition exposée au 2° du 2 du I de l’article 257 du CGI, et ce, même si cette construction est destinée à être démolie par l’acquéreur. En sens inverse, dès lors qu’il est situé dans une zone où les constructions peuvent être autorisées, un immeuble dont l’état le rend impropre à un quelconque usage devra être assimilé à un terrain à bâtir (ruine résultant d’une démolition plus ou moins avancée, bâtiment rendu inutilisable par suite de son état durable d’abandon, immeuble frappé d’un arrêté de péril, chantier inabouti, etc..). »

La vente d’un terrain sur lequel est édifié un immeuble achevé depuis plus de 5 ans et en état d’être utilisé relève d’une exonération de TVA, sauf option :

  • Pour la TVA sur le prix total (HT) si l’achat de ce bien avait ouvert des droits à déduction,
  • Pour la TVA sur marge si l’achat de ce bien n’avait pas ouvert de droits à déduction et sous réserve que le bien vendu soit juridiquement identique au bien acquis.

Application pratique

Un promoteur immobilier achète d’une commune un terrain sur lequel est édifié un immeuble bâti de plus de 5 ans. Le promoteur le revend à un organisme HLM lequel doit réaliser une démolition partielle, le promoteur étant tenu de réaliser ensuite la construction d’un bâtiment.

Question pour un champion : quel est le régime applicable ?

La position de l’administration fiscale française ci-dessus rappelée est claire : tout dépend de l’état du bâtiment, et non pas de l’intention des parties.

La CJUE se prononce :

  • Sur le point de déterminer si plusieurs prestations successives (vente d’un bâtiment avec le terrain sur lequel il est édifié, démolition de ce bâtiment, puis construction d’un nouveau bâtiment) doivent être qualifiées, au regard de la TVA, d’opérations indépendantes ou d’une seule opération unique, la CJUE considère qu’il importe de rechercher les éléments caractéristiques de l’opération, parmi lesquels l’intention déclarée des parties, à condition qu’elle soit étayée par des éléments objectifs. En l’espèce, les 2 ventes doivent être appréciées séparément au regard de la TVA.
  • En revanche, l’intention des parties n’est pas à prendre en compte dans la qualification de terrain à bâtir. Une prise en compte « viderait l’exonération de sa substance ». En effet, il ne faudrait pas que 2 opérations analogues soient soumises ou non à la TVA en fonction de l’intention déclarée des parties. Dès lors que le bâtiment est « opérationnel », la vente ne peut être qualifiée de livraison d’un terrain à bâtir dès lors qu’elle est économiquement indépendante d’autres prestations et ne forme pas, avec celles-ci, une opération unique, nonobstant l’intention des parties.

Cette décision confirme la position de notre administration, c’est logique et c’est tant mieux.

Logique car sa position n’était que la retranscription de la directive TVA (Cons.UE dir. 2006/112/CE 28 nov.2006).

Tant mieux car l’envergure de la réforme de 2010 était telle qu’un peu de stabilité ne fera de mal à personne.

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