UN TERRAIN PEUT-IL ETRE UN PROPRE PAR ACCESSOIRE ?

Le terrain acquis par un couple commun en biens pour y construire sa maison est-il un bien propre par accessoire dès lors qu’il est contigu à un terrain appartenant déjà à l’un des époux ? La Cour de cassation répond.

Rappels

L’article 1406 C. civ. dispose que « forment des propres, sauf récompense s’il y a lieu, les biens acquis à titre d’accessoires d’un bien propre ainsi que les valeurs nouvelles et autres accroissements se rattachant à des valeurs mobilières propres… ».

La notion d’accessoire est spécifique. Elle requiert deux éléments :

  • Un élément subjectif : le bien acquis doit l’avoir été dans l’intention d’être l’accessoire d’un bien propre,
  • Et un élément objectif : que l’opération recèle une utilité et une dépendance économiques.

La qualification ne requiert aucune déclaration, mais une déclaration des deux époux est évidemment utile.

Un véhicule acquis au cours de la communauté pour servir l’intérêt de l’entreprise propre à un époux répondra à toutes les conditions de qualification de bien propre par accessoire (Cass. 1re civ., 8 nov. 1989).

La qualification d’un bien par recours à la notion d’accessoire n’existe que dans le sens d’un bien commun accessoire de propre. L’inverse n’existe pas. Il est possible à un conjoint dans le cadre du partage de demander l’attribution d’un immeuble commun, seulement s’il est l’annexe d’un immeuble lui appartenant en propre ou s’il est contigu (article 1476 C. civ.).

Les modalités de financement sont indifférentes sur la qualification dès lors que le jeu des récompenses ou des créances entre époux viendra rééquilibrer les flux financiers intervenus.

Dès lors, l’enjeu ne réside pas dans les conséquences financières de la qualification mais dans l’identité du propriétaire du bien.

Illustration

Deux époux communs en biens acquièrent un terrain pour y construire leur maison. Monsieur étant déjà propriétaire à titre de propre d’un terrain contigu, doit-il être considéré comme propriétaire du terrain acquis au cours du mariage et donc de la maison, le tout à charge de récompense ?

En clair, le terrain acquis en second est-il propre par accessoire ?

La Cour de cassation répond sans hésiter : la contiguïté de deux immeubles ne suffit pas à elle seule à caractériser que l’un est l’accessoire de l’autre. Cass. 1re civ. 11 juillet 2019 n°18-20.235.

Cette décision est conforme à sa jurisprudence déjà clairement définie. Cass.1re civ. 11 janvier 2005.

L’acquisition ayant été réalisée par les deux époux sans aucune indication particulière, rien ne laisse penser que le couple avait l’intention de voir le terrain acquis constituer un bien propre à l’un d’eux.

L’acquisition et la construction est une opération indépendante de la détention préalable d’un terrain contigu.

La solution eut-elle été la même si le terrain propre devient constructible grâce à l’acquisition du second terrain par le couple ?

Oui, car même à supposer que l’élément objectif soit constitué, manque encore l’élément subjectif.

Mais alors qu’en est-il si les deux époux déclarent dans l’acte qu’ils réalisent l’acquisition dans le but de rendre le terrain de Monsieur constructible et d’y édifier une maison, de sorte que l’entière propriété lui soit propre à charge de récompense ?

Il semble que les conditions seraient réunies pour que le terrain acquis constitue un propre par accessoire.

Toutefois, on ne peut pas exclure en cas de divorce – inutile de rappeler que la construction d’une maison est pour beaucoup dans les séparations – une tentative de requalification en bien commun par l’époux non-propriétaire s’il souhaite se voir attribuer le bien.