LA REFORME DE LA COPROPRIETE EST-ELLE UNE AUBAINE POUR LES INVESTISSEURS ? Interview de Me Frédéric VIOLEAU, Notaire

Le 1er juin dernier, entrait en vigueur la réforme de la copropriété (ordonnance du 30 octobre 2019 n°2019-1101). Parmi ses dispositions, un point technique bien connu des investisseurs attire l’attention. Me VIOLEAU, Président de l’Institut Notarial du Droit Immobilier, répond à nos questions.

1ère question : lorsqu’un investisseur se porte acquéreur d’un ou plusieurs lots au sein d’une copropriété, pour un total excédant 50% des tantièmes, la Loi de 1965 limite son droit de vote à 50%.

Pourquoi une telle règle ?

Me VIOLEAU : La disposition légale limitant les droits de vote du copropriétaire majoritaire avait pour but d’éviter que la copropriété ne subisse la volonté d’un seul homme. Cette posture dictatoriale s’accommode en effet assez mal de la conception même de copropriété, laquelle est censée être un mode de gestion organisé et pérenne d’une indivision. Cette règle pouvait aussi conduire à des postures diamétralement inverses, un copropriétaire minoritaire pouvant disposer du pouvoir de bloquer tout ou partie des décisions, en fonction du nombre de copropriétaires et de la règle de majorité applicable.

2ème question : dans quelles conditions la réforme entrée en vigueur récemment autorise-t-elle à déroger à cette règle ?

Me VIOLEAU : Les dérogations prévues par l’ordonnance sont précises et limitées au cas précis des syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires. Dans ce cas précis, plusieurs dispositions facilitatrices sont mises en place.

L’ordonnance prévoit des règles spécifiques en faisant appel notamment aux règles de l’indivision. Pour éviter le blocage du fait d’un seul, la règle de réduction des voix du copropriétaire majoritaire est écartée pour de nombreuses décisions. Les décisions les plus simples (celles relevant de l’article 24 et la désignation du syndic) peuvent être prises par le copropriétaire majoritaire.

Pour les autres décisions, qui ne relèvent pas de la gestion courante, deux situations sont prévues :

– les décisions relevant de l’article 25 peuvent être prises par le copropriétaire seul, s’il dispose des deux-tiers des voix,

– les autres décisions supposent l’unanimité.

Si la possibilité est offerte de tenir une comptabilité simplifiée, l’obligation est faite d’ouvrir un compte séparé au nom du syndicat.

Enfin, il est prévu de saisir le juge pour sortir des conflits. Un copropriétaire peut saisir le juge pour être autorisé à passer seul un acte qui requiert le consentement de l’autre, si son refus met en péril l’intérêt commun ou encore autoriser la cession d’une partie commune à la demande du copropriétaire disposant d’au moins les 2/3 des voix, si la vente ne porte pas une atteinte excessive aux droits de l’autre copropriétaire.

3ème question : pourquoi le législateur a-t-il limité le champ d’application de cette modification ?

Me VIOLEAU : Les pouvoirs publics ont souhaité limiter la modification aux copropriétés composées de deux copropriétaires, car le statut de la copropriété est dans ce cas particulier, inadapté, puisque les deux copropriétaires en présence ne peuvent administrer l’immeuble s’ils sont en désaccord. En effet, aucune décision n’est susceptible d’être adoptée à une quelconque majorité. La limitation des droits de vote du copropriétaire majoritaire en assemblée générale, prévue par l’article 22, a pour conséquence, lorsqu’il n’y a que deux copropriétaires, de soumettre toute décision d’assemblée générale à l’unanimité des copropriétaires.

C’est ce cas précis qui posait difficulté. Aussi, il me semble que la volonté politique était de corriger cette difficulté particulière uniquement, sans envisager une réforme plus profonde des règles de la copropriété.

Notre conclusion : le régime de la copropriété reste fortement teinté d’idéologie. La liberté conventionnelle est encore loin.