APPORT-CESSION ET REINVESTISSEMENT EN LOCATION MEUBLEE

La location meublée constitue-t-elle une activité à caractère économique au sens de la condition de réinvestissement du prix de cession suite à une opération d’apport-cession ? Le Conseil d’Etat se prononce.

Décision

En octobre 2010, M. B apporte à une société holding les titres qu’il détenait dans une autre société. La plus-value résultant de cet apport a bénéficié du sursis d’imposition prévu par l’article 150-0 B du code général des impôts, dans sa rédaction alors applicable.

Un mois plus tard, la holding revend les titres de la filiale.

L’administration estime que M. B avait abusivement bénéficié du mécanisme du sursis d’imposition et impose la plus-value réalisée par ce dernier à l’occasion de l’apport des titres.

M. B conteste au motif que la holding aurait réinvesti, à bref délai, le prix de cession dans une activité à caractère économique : de la location meublée.

Les juges du fond le déboutent (TA LYON du 31 juillet 2018 puis CAA LYON du 18 Juin 2020 n° 18LY03630) retenant que « quand bien-même elle relève de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, l’acquisition d’immeubles en vue d’exercer une activité de loueur en meublé doit être regardée comme un investissement patrimonial et ne peut donc être qualifiée de réinvestissement à caractère économique. »

Le Conseil d’Etat (3ème – 8ème chambres réunies, 19/04/2022, 442946) approuve les juges du fond :

« … pour l’application des dispositions de l’article 150-0 B du code général des impôts, une activité de loueur en meublé ne peut être regardée comme un investissement à caractère économique que si cette activité de location est effectuée par le propriétaire dans des conditions le conduisant à fournir une prestation d’hébergement ou si elle implique pour lui, alors qu’il en assure directement la gestion, la mise en œuvre d’importants moyens matériels et humains.

Dès lors qu’il n’était pas soutenu devant elle que l’activité de location en meublé en cause aurait été assortie de prestations para-hôtelières ou aurait été exercée dans des conditions d’exploitation telles qu’elle aurait impliqué des charges de gestion conséquentes pour M. B…, la cour administrative d’appel n’a pas commis d’erreur de droit en jugeant que l’acquisition par ce dernier, en février 2014, d’un plateau à aménager à Saint-Etienne en vue d’une location en meublé ne pouvait être regardée comme un investissement économique. »

https://www.legifrance.gouv.fr/ceta/id/CETATEXT000045613490?init=true&page=1&query=442946&searchField=ALL&tab_selection=all

Décryptage

La décision concerne une opération d’apport-cession réalisée sous le régime du sursis d’imposition.

Pour rappel, dans le cadre d’un sursis, le Conseil d’Etat a été amené à préciser que : « l’opération par laquelle des titres d’une société sont apportés par un contribuable à une société qu’il contrôle, puis sont immédiatement cédés par cette dernière, répond à l’objectif économique (…) poursuivi par le législateur, lorsque le produit de cession fait l’objet d’un réinvestissement à caractère économique, à bref délai, par cette société », alors qu’en l’absence d’un tel réinvestissement, l’opération « doit, en principe, être regardée comme poursuivant un but exclusivement fiscal ».  

La question posée ici était de savoir si la location meublée constitue un réinvestissement à caractère économique.

Le raisonnement qui justifie la position du Conseil d’Etat concerne ici le sursis, mais nous semble pouvoir être transposé aux situations de report.

La doctrine administrative exclut déjà la location meublée du champ des activités éligibles au remploi en matière de report, sans distinction entre location meublée professionnelle et location meublée non professionnelle, au motif qu’il ne peut s’agir pour la société concernée, que de la gestion de son propre patrimoine.

La réponse eut-elle été la même pour une activité de location meublée assortie de prestations para-hôtelières ?

La notion de prestations para-hôtelières est seulement définie en matière de TVA.

L’activité se caractérise, outre la prestation d’hébergement proprement dite, par l’offre d’au moins 3 des 4 services suivants :

  • le petit déjeuner,
  • le nettoyage régulier des locaux,
  • la fourniture de linge de maison
  • la réception, même non personnalisée, de la clientèle.

Ces prestations doivent être rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle.

Par ailleurs, nous savons qu’en matière de CRL (contribution sur les revenus locatifs), l’administration considère que dans l’hypothèse de chambres d’hôtes et gîtes ruraux, la fourniture de services de nature hôtelière présente un caractère accessoire par rapport à la location et qu’il ne s’agit donc pas de prestations de nature hôtelière.

Si la soumission à la TVA n’implique pas que les prestations para-hôtelières soient effectivement rendues, mais seulement que le loueur en meublé dispose des moyens nécessaires pour répondre aux éventuelles demandes, il nous semble que cela ne devrait pas être le cas en matière de réinvestissement éligible où l’activité doit être commerciale.

Il ne suffirait donc pas de justifier que les prestations de services puissent être rendues, elles devraient réellement l’être et dans des conditions similaires à celles des hôtels.

Il semble bien que l’esprit de l’administration et du Conseil d’Etat puisse se synthétiser comme suit :

La mise à disposition de locaux n’est pas une activité commerciale. Si elle s’accompagne de moyens humains, matériels, … suffisamment importants pour justifier de l’existence d’un fonds de commerce dont l’envergure permettra d’entrer dans les équilibres propres à l’activité hôtelière, alors seulement le réinvestissement aura une chance d’entrer dans les critères du réinvestissement au regard du sursis ou du report.

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