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TERRAIN A BATIR DETACHE D’UNE PROPRIETE BATIE : TVA SUR LE PRIX OU SUR LA MARGE ?

Le marchand de biens ou lotisseur qui revend des terrains à bâtir après division d’une propriété bâtie peut-il opter pour la TVA sur la marge ? Le Conseil d’Etat revient sur la condition d’identité juridique.

Décision

La société BH Concept, exerçant une activité de marchand de biens, a procédé au cours des années 2012, 2013 et 2014, à des cessions de terrains à bâtir issus de la division parcellaire de terrains bâtis qu’elle a placées, pour leur assujettissement à la TVA, sous le régime de la marge. A la suite d’une vérification de comptabilité, l’administration, estimant que ces terrains n’avaient pas été acquis par l’intéressée en qualité de terrains à bâtir, a remis en cause l’application de ce régime et a mis à la charge de la société des rappels de taxe sur la valeur ajoutée au titre de la période du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2014.

Par un jugement n° 1705179 du 17 octobre 2019, le tribunal administratif de Bordeaux a déchargé la société BH Concept du complément de taxe sur la valeur ajoutée précité.

L’administration a fait appel, soutenant que :

– le terrain à bâtir revendu a été acquis comme terrain d’assiette d’un immeuble bâti, de sorte que l’identité juridique entre bien acquis et bien revendu n’est pas vérifiée ;
– les déclarations préalables antérieures à la cession ne décrivent pas précisément les parcelles qui seront créées et les actes postérieurs ont été établis pour les besoins de la cause.

La Cour d’appel de BORDEAUX (CAA de BORDEAUX, 07 avril 2022, n° 20BX00181) a rejeté l’appel, énonçant :

« Il résulte de l’instruction et notamment des documents joints tant en première instance qu’en appel par la société BH Concept que si ces terrains procèdent de divisions parcellaires, celles-ci ont été autorisées, de manière certaine et suffisamment détaillée, avant leur acquisition par cette société. En conséquence et contrairement à ce qu’affirme le ministre, les terrains vendus par l’intimée doivent être regardés comme ayant revêtu le caractère de terrains à bâtir lors de leur acquisition par cette dernière. »

https://www.legifrance.gouv.fr/ceta/id/CETATEXT000045537278?init=true&page=1&query=20BX00181+&searchField=ALL&tab_selection=all

Le Conseil d’Etat (CE, 8ème – 3ème chambres réunies, 11 octobre 2022, n° 464561), sur pourvoi de l’administration, annule l’arrêt d’appel :

« En se fondant, pour juger que les terrains à bâtir objets des cessions en litige avaient été acquis en cette même qualité par la société BH Concept auprès de leurs anciens propriétaires, sur la seule circonstance que la division parcellaire dont ces terrains procédaient avait été autorisée de façon suffisamment précise et détaillée préalablement à cette acquisition, sans rechercher s’il ressortait des actes de vente que ces terrains avaient été acquis par la société BH Concept comme terrains à bâtir, distinctement des terrains supportant des constructions, la cour administrative d’appel de Bordeaux a commis une erreur de droit. »

https://www.legifrance.gouv.fr/ceta/id/CETATEXT000046420748?init=true&page=1&query=20BX00181+&searchField=ALL&tab_selection=all

Décryptage

Pour rappel, lorsque le vendeur d’un terrain à bâtir (au sens de la TVA) est un assujetti à la TVA et qu’il agit en tant que tel, la vente est imposable de plein droit à la TVA :

  • sur le prix total si l’achat a ouvert droit à déduction,
  • sur la marge si l’achat n’a pas ouvert droit à déduction ET sous réserve que le bien vendu soit identique au bien acquis sur un plan juridique.

L’administration impose en effet une condition d’identité « juridique » entre le bien cédé et le bien acquis :

  • Si le bien cédé est un terrain à bâtir, il doit avoir été acquis comme « terrain n’ayant pas le caractère d’immeuble bâti », (opération imposable de plein droit),
  • Si le bien cédé est un immeuble achevé depuis plus de 5 ans, il doit avoir été acquis en l’état d’immeuble déjà bâti (opération imposable sur option).

Dans son arrêt « Promialp » du 27 mars 2020 (n° 428234), le Conseil d’Etat a confirmé la doctrine administrative exigeant une identité juridique.

Lorsque le bien acquis consiste en une propriété bâtie et que des terrains à bâtir sont détachés pour être revendus, dans quels cas peut-il y avoir « identité juridique » permettant l’application de la TVA sur la marge ?

L’administration l’a admis :

– lorsque la division parcellaire est antérieure à l’acte d’acquisition initial ou qu’un document d’arpentage a été établi pour les besoins de la cession, permettant d’identifier les différentes parcelles dans l’acte (RM de La Raudière n° 94061, JOAN du 30 août 2016 ; RM Carré n° 91143, JOAN du 30 août 2016) ;

– lorsque la division parcellaire est antérieure à l’acte d’acquisition initial, qu’un document d’arpentage a été établi pour les besoins de la cession permettant d’identifier les différentes parcelles dans l’acte ou qu’un permis d’aménager faisant apparaître de manière précise les divisions envisagées a été obtenu préalablement à la cession (RM Bussereau n° 96679 JOAN du 20 septembre 2016 ; RM Savary n° 94538 JOAN du 20 septembre 2016).

Quid de la simple déclaration préalable de division ?

Il résulte d’un arrêt du Conseil d’Etat du 17 juin 2022 (n° 443893) qu’une déclaration préalable antérieure de division n’est pas suffisante (les documents d’arpentage procédant à la division effective des parcelles étaient postérieurs à l’acquisition).

Dans l’arrêt du 11 octobre 2022, le Conseil d’Etat reprend cette position : il doit ressortir de l’acte d’acquisition par le revendeur que le terrain a été acquis comme terrain à bâtir, distinctement des terrains supportant des constructions, ce qui ne peut être établi par la seule circonstance que la division parcellaire avait été autorisée de façon précise et détaillée par une déclaration préalable.

Pour plus de précisions, vous pouvez consulter nos précédents articles :

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