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APPORT D’IMMEUBLES A UNE SOCIETE MARCHAND DE BIENS : QUELLES CONDITIONS POUR BENEFICIER DE L’EXONERATION DE DROITS D’ENREGISTREMENT ?

L’apport isolé d’un immeuble à une société marchand de biens remplit-il les conditions pour bénéficier de l’exonération de droits d’enregistrement prévue à l’article 810 du CGI ? La Cour de cassation se prononce.

La décision

La société L apporte à la société F, dont elle est l’associée unique, un ensemble immobilier.

Elle invoque l’exonération de droits d’enregistrement prévue à l’article 810 du CGI.

L’administration conteste, considérant que les immeubles apportés n’étaient pas compris dans l’apport de l’ensemble des éléments d’actif immobilisé affectés à l’exercice d’une activité professionnelle.

La Cour d’appel – AMIENS, 8 octobre 2019, n° 18/03323 – donne raison à l’administration :

« Le simple apport d’immeubles ne suffit pas à caractériser, à lui seul, une branche autonome d’activité, en l’absence de preuve d’une activité préexistante apportée. »

La société L forme un pourvoi invoquant notamment que l’apport de l’ensemble des immeubles affectés à l’exercice d’une activité de marchand de biens réalise, à lui seul, le transfert d’une branche autonome d’activité.

La Cour de cassation – Cass. com., 15 mars 2023, n° 20-12.201, Inédit – rejette le pourvoi :

« 13. L’arrêt retient que le fait que les immeubles apportés aient été comptabilisés en stock par la société F [Adresse 2] est conforme à son activité de marchand de biens, puisqu’ayant vocation à être vendus, ils ne constituent pas un actif immobilisé, et qu’aucun actif immobilisé n’a été apporté.
14. De ces seuls motifs, dont il résulte que les biens apportés n’étaient pas compris dans l’apport de l’ensemble des éléments d’actif immobilisé affectés à l’exercice d’une activité professionnelle, la cour d’appel a, abstraction faite des motifs surabondants critiqués par la deuxième branche, exactement déduit que l’acte d’apport du 13 décembre 2007 avait porté sur un simple élément de patrimoine isolé, de sorte que l’enregistrement des apports n’avait pu donner lieu au paiement du seul droit fixe mentionné à l’article 810, I, du code général des impôts et que l’apport avait justement été assimilé à une mutation à titre onéreux, conformément à l’article 809, I, 3°de ce code. »

Pour consulter la décision :

https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000047324558?init=true&page=1&query=20-12.201+&searchField=ALL&tab_selection=all

Décryptage

En principe, les apports purs et simples à une société sont exonérés de droits d’enregistrement (à l’époque des faits, droit fixe de 375/500 €).

Par exception, sont assimilés à des mutations à titre onéreux et donc soumis aux droits d’enregistrement, les apports faits à une personne morale passible de l’impôt sur les sociétés par une personne non passible de cet impôt, dans la mesure où les apports ont pour objet un immeuble ou des droits immobiliers, un fonds de commerce, une clientèle, un droit à un bail ou à une promesse de bail.

Par exception à l’exception, les apports concernés peuvent être exonérés à condition que l’apporteur prenne l’engagement de conserver les titres remis en contrepartie de l’apport pendant un délai de trois ans.

Cette exonération ne bénéficie aux apports d’immeubles ou de droits immobiliers que s’ils :

– sont compris dans l’apport de l’ensemble des éléments d’actif immobilisé,

– et sont affectés à l’exercice d’une activité professionnelle.

Le redevable soutenait que l’apport de l’ensemble des immeubles affectés à l’exercice d’une activité de marchand de biens réalise, à lui seul, le transfert d’une branche autonome d’activité et bénéficiait donc de l’exonération en contrepartie d’un engagement de conservation et considérait avoir rapporté la preuve de l’existence d’une activité de marchand de biens préexistante à l’apport.

Les immeubles apportés avaient été comptabilisés en stock (activité de marchand de biens).

Il ne s’agissait donc pas d’un apport « de l’ensemble des éléments d’actif immobilisé », seuls des éléments d’actif circulant ayant été apportés.

La Cour de cassation en déduit que l’apport ayant porté sur un simple élément de patrimoine isolé, il ne remplissait pas les conditions pour bénéficier de l’exonération.

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