Une SCI à l’IR lève l’option d’un crédit-bail immobilier et invoque l’application d’un abattement de 10% par an à la plus-professionnelle qui en résulte. La CAA de MARSEILLE tranche.
En avril 2013, la SCI ALTITUDE lève l’option du crédit-bail immobilier souscrit par elle en 1998 auprès de la société SOGEFIMUR pour un ensemble immobilier comprenant des bâtiments à usage de bureaux, d’atelier et de stockage sous-loué à la SARL Stockbois, qui exerce une activité industrielle et commerciale.
La SCI relevant de l’impôt sur le revenu, la levée d’option génère une plus-value professionnelle. A ce titre, la SCI déclare une plus-value long terme de plus de 6,4 M€, et omet de déclarer une plus-value court terme de 400.000 € environ.
L’administration fiscale réagit et taxe une plus-value totale de 6,8 M€ dans la catégorie des plus-values professionnelles court terme.
Le contribuable forme un pourvoi contre la décision du Tribunal administratif – TA TOULON n° 1800893 du 6 juillet 2020 – qui le déboute, au motif que la plus-value était éligible à l’abattement de 10% par année de l’article 151 septiès B du CGI.
La Cour administrative d’appel – MARSEILLE, 2ème chambre, 16/12/2022, 20MA03210, Inédit au recueil Lebon – le déboute :
« … Les dispositions prévues à l’article 151 septies B du code général des impôts ne sauraient être retenues, dès lors qu’elles visent les plus-values à long terme réalisées dans le cadre d’une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale et agricole et que les biens immobiliers inscrits à l’actif immobilisé doivent être affectés par l’entreprise à sa propre exploitation de nature industrielle, commerciale, libérale ou agricole. Or, la SCI Altitude ne relève pas d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Dès lors, il n’y a pas lieu d’apprécier la situation d’ensemble de la SCI Altitude et de la SARL Stockbois pour considérer que les dispositions de l’article 151 septies B trouvent ou non à s’appliquer, les revenus de la SCI appelante n’étant pas imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Au demeurant, le 12 de l’article 39 du code général des impôts dispose que des liens de dépendance sont réputés exister entre deux entreprises, d’une part lorsque l’une détient directement ou par personne interposée la majorité du capital social de l’autre ou y exerce en fait le pouvoir de décision, d’autre part lorsqu’elles sont placées l’une et l’autre, dans ces conditions, sous le contrôle d’une même tierce entreprise. Une entreprise est qualifiée d’entreprise liée avec une autre lorsque, notamment, l’une des deux entreprises détient la majorité des droits de vote dans l’autre ou bien exerce une influence dominante sur cette autre entreprise. Or, en l’espèce, la SCI Altitude et la SARL Stockbois ne peuvent être qualifiées d’entreprises liées, dès lors qu’aucune des deux entreprises ne détient, directement ou par personne interposée la majorité du capital social de l’autre. La circonstance selon laquelle les parts sociales de ces deux entités sont détenues par les mêmes personnes physiques, ne sauraient caractériser des liens de dépendances au sens du 12 de l’article 39 du code général des impôts et la détention de parts dans le capital des sociétés Altitude et Stockbois ne constitue pas une activité professionnelle pour Mme C… E…. »
Rappelons au préalable que lorsqu’une société à l’IR souscrit un crédit-bail immobilier, elle verse un loyer au crédit-bailleur, financé par les loyers qu’elle perçoit du locataire final, en vertu d’un contrat de sous-location.
Les loyers perçus sont taxés dans la catégorie des BNC Bénéfices non commerciaux (les revenus d’une sous-location nue étant imposables dans la catégorie des BNC).
Lorsque ladite société lève l’option, elle devient propriétaire. Les loyers perçus deviennent alors des revenus fonciers. Ce changement de catégorie d’imposition – cessation de l’activité de sous-location et démarrage de l’activité de location – est la conséquence de l’entrée du bien immobilier dans son patrimoine privé, en qualité de propriétaire.
L’acte de levée d’option est généralement le support d’une option pour le régime du report d’imposition.
En l’espèce, ça n’est pas ce qu’invoquait le contribuable, qui préférait tenter l’exonération de l’article 151 septiès B du CGI.
Or, ce régime qui permet d’appliquer un abattement de 10% par an sur la plus-value immobilière, ne bénéficie qu’aux plus-values immobilières long terme réalisées dans le cadre d’une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole. La CAA de MARSEILLE ne peut que constater l’évidence : l’activité de sous-location n’est clairement pas visée.
Elle suit la position de l’administration fiscale (BOI-BNC-BASE-30-10 n° 350 et suivants) :
« Le fait, pour le preneur – personne physique ou société mentionnée à l’article 8 du CGI – d’acquérir la propriété de l’immeuble à la levée de l’option a pour conséquence une cessation de l’exercice de l’activité de sous-location dont les produits relèvent du régime des bénéfices non commerciaux. Les intéressés exercent désormais une activité de location nue, dont les produits sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers.
Cet événement, qui fait perdre à l’immeuble son caractère d’élément affecté à l’activité non commerciale, emporte transfert du bien dans le patrimoine privé du contribuable ou de la société. Ce transfert constitue, au sens du 1 de l’article 93 du CGI, une réalisation de cet élément.
La plus-value acquise est immédiatement imposable selon le régime applicable aux plus-values de cession d’éléments d’actif immobilisé.
Cette plus-value est intégralement à court terme dès lors que le transfert dans le patrimoine privé suit immédiatement la levée de l’option (CGI, art. 39 duodecies). Elle peut toutefois faire l’objet d’un report d’imposition dans les conditions prévues au IV de l’article 93 quater du CGI (cf. BOI-BNC-BASE-30-30-20-10-III). »
L’option pour l’IS avant levée d’option reste donc la méthode la plus simple d’échapper à la plus-value professionnelle.
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