DROIT DE PREEMPTION DU LOCATAIRE COMMERCIAL : LA COUR DE CASSATION SE PRONONCE

Le propriétaire d’un bâtiment à usage d’hôtel, loué par bail commercial au profit de la société Hôtel de Latour Maubourg, signifie par courrier RAR une offre de vente de l’immeuble au locataire. Ce-dernier conteste la régularité de l’offre, aux motifs :

  • Qu’elle aurait dû intervenir avant toute démarche de mise en vente du local commercial, conformément à l’article L 145-46-1 du Code de commerce.
  • Que l’offre de vente ne doit pas inclure des honoraires de négociation.

Le propriétaire n’en tient pas compte, et signe une promesse unilatérale de vente avec un tiers acquéreur, puis assigne le locataire aux fins de constatation de la purge de son droit de préférence.

La Cour d’appel de Paris donne raison au propriétaire.

La 3ème chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt n°20-17799 du 23 septembre 2021, publié au bulletin, valide la position des juges du fond :

  • la notification de l’offre de vente doit être adressée au locataire avant la vente. Cela n’interdit toutefois pas au propriétaire de procéder au préalable, à la signature d’un mandat de vente et de faire procéder à des visites,
  • si l’offre de vente notifiée au preneur à bail commercial ne peut inclure dans le prix offert des honoraires de négociation d’un agent immobilier, dès lors qu’aucun intermédiaire n’est nécessaire ou utile pour réaliser la vente qui résulte de l’effet de la loi, la seule mention dans la notification de vente, en sus du prix principal, du montant des honoraires de l’agent immobilier, n’est pas une cause de nullité de l’offre de vente, sous réserve que cette mention n’ait introduit aucune confusion dans l’esprit du preneur, qui savait ne pas avoir à en supporter la charge et pouvait donc accepter le prix proposé, hors frais d’agences.

Attention que la promesse de vente a été signée après la notification de l’offre de vente au locataire. La solution n’aurait sans doute pas été la même si la promesse avait été signé avant la notification, y compris sous condition de purge du droit de préemption du locataire, dès lors que l’article L.145-46-1 du Code de commerce prévoit que l’offre de vente doit être faite au stade où le propriétaire « envisage » de vendre et non à celui où il a décidé de vendre.

Pour consulter la décision :

https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000044162505?page=1&pageSize=10&query=20-17799&searchField=ALL&searchType=ALL&sortValue=DATE_DESC&tab_selection=juri&typePagination=DEFAULT

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