EVALUATION PAR COMPARAISON D’UN IMMEUBLE BATI : LA SURFACE DU TERRAIN EST-ELLE UN CRITERE DETERMINANT ?

Pour déterminer la valeur vénale d’une villa, peut-on la comparer à des villas similaires (surface, annexes, standing …) en l’absence de précisions sur la superficie du terrain ? La Cour de cassation se prononce.

La décision

En 2007, M. P acquiert d’une SCI dont il est le gérant, un ensemble immobilier comprenant notamment une villa.
Estimant insuffisante la valeur d’acquisition déclarée de cette villa, l’administration fiscale lui notifie deux propositions de rectification portant respectivement rappel de droits d’enregistrement et rappel d’ISF.
M. P assigne l’administration fiscale aux fins d’obtenir la décharge des droits réclamés.

La Cour d’appel ayant rejeté ses demandes, M. P forme un pourvoi, invoquant que, pour une évaluation, les éléments de comparaison doivent être intrinsèquement similaires, notamment concernant la surface du terrain.

La Cour de cassation – Cass. com., 25 janvier 2023, n° 20-16.125, Inédit – lui donne raison :

« Pour déterminer la valeur vénale réelle du bien immobilier litigieux, l’arrêt relève, par motifs propres et adoptés, que celui-ci est une villa de 392 m² construite sur un terrain de 2 925 m², comprenant 15 pièces principales, 6 salles de bains, un garage et une piscine de 90 m², classée en catégorie cadastrale 2,5, dans un quartier considéré par l’expert comme constituant un environnement de standing moyen, alors que la villa présente les caractères d’une villa de luxe.
13. Il relève ensuite que la commission départementale de conciliation a proposé de retenir une valeur de 5 026 euros le m² en se fondant sur cinq des huit termes de comparaison proposés par l’administration, qu’elle a pris acte de ce que l’administration avait veillé à retenir des villas possédant une surface habitable importante (entre 200 et 423 m²), comprenant de nombreuses pièces principales et une piscine, que ces biens sont d’un standing proche de celui de la villa litigieuse, nonobstant l’absence de précision relative à la surface de leurs terrains respectifs, et qu’ils sont de catégorie cadastrale identique ou inférieure au bien litigieux.
14. Il en déduit que les termes de comparaison cités présentent une cohérence avec le bien en cause et qu’il y a lieu de retenir la valeur proposée par la commission départementale de conciliation.
En se déterminant ainsi, par des motifs impropres à établir le caractère intrinsèquement similaire au bien litigieux des biens retenus à titre de comparaison, dès lors que la superficie du terrain d’un bien immobilier constitue un des critères de détermination de sa valeur, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. »

Pour consulter la décision : https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000047074091?init=true&page=1&query=20-16.125&searchField=ALL&tab_selection=all

Décryptage

La Cour de cassation rappelle que l’administration fiscale peut rectifier le prix d’un bien ayant servi de base à la perception d’une imposition lorsque ce prix paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens, cette valeur vénale réelle devant, en principe, être établie par la comparaison, à l’époque du fait générateur de l’imposition, de biens intrinsèquement similaires.

Concernant la notion de biens « intrinsèquement similaires », la Cour de cassation a déjà précisé que « cette exigence n’implique pas que les biens ainsi pris en considération soient strictement identiques, dans le temps, dans l’environnement et dans l’emplacement » (Cass. com., 12 janvier 1993, n° 90-21.494., Publié au bulletin).

Si une stricte identité n’est pas nécessaire pour une évaluation par comparaison, il est en revanche indispensable de tenir compte de la superficie du terrain, laquelle constitue un des critères de détermination de la valeur d’un bien immobilier.