IFI ET STRUCTURATIONS SOCIETAIRES

Dans l’organigramme ci-dessous, Mr A est-il redevable de l’IFI au titre de ses parts de SCI ?

L’immobilier loué à la société d’exploitation appartient à une SCI détenue par une personne physique :

• L’exclusion d’assiette n’est pas possible,
• L’exonération au titre des actifs professionnels est soumise à conditions.

Exclusion de l’exclusion d’assiette

Pour la détermination de la valeur imposable des parts ou actions d’une société d’exploitation, sont exclus les immeubles et droits immobiliers affectés à l’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale de la société ou de l’organisme qui les détient directement (CGI, art. 965, 2°-a).

Ainsi, ces immeubles et droits immobiliers ne sont pas ajoutés aux autres biens et droits immobiliers pour le calcul de la fraction imposable de la valeur des titres.

Cette règle s’applique quel que soit le pourcentage de détention du redevable ou encore le niveau de la société ou de l’organisme dans l’éventuelle chaîne de participation.

Cette exclusion d’assiette ne bénéficie pas à Mr A car l’immobilier d’exploitation n’est pas détenu par une société d’exploitation mais par une SCI.

Exonération au titre des actifs professionnels

Les biens ou droits immobiliers ou parts représentatives de ces mêmes biens ou droits, sont exonérés lorsqu’ils sont affectés à l’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale d’une société soumise, de droit ou sur option, à l’impôt sur les sociétés, sous diverses conditions.

Ici l’immobilier est loué à la filiale d’exploitation donc c’est au regard de celle-ci (et non de la holding) que les conditions doivent être appréciées.

Dans le cas où l’actif affecté à l’activité de la société est détenu, directement ou indirectement, par le redevable, l’exonération est toutefois limitée à proportion des droits détenus par le redevable dans la société (exploitante).

Ici, si l’exonération est possible, elle sera donc limitée à 80% de la valeur taxable des parts de la SCI.

1^ère condition : les seuils de détention :

La détention indirecte est admise dans la limite d’un degré d’interposition. La condition est donc satisfaite en l’espèce pour Mr A, qui détient plus de 25% des droits de vote de la société d’exploitation.

2^ème condition : les fonctions exercées :

• Nature, nomination régulière et caractère effectif des fonctions exercées
• Rémunération : la rémunération au titre des fonctions exercées doit être normale. Elle doit également représenter plus de la moitié des revenus professionnels du contribuable. Dans notre cas, la rémunération de Mr A dans la société à laquelle sont affectés les biens immobiliers ne représente que 28% des revenus professionnels. Mais alors la rémunération perçue dans la holding peut-elle être retenue ? Nous n’en sommes par certains. En effet, l’article 975 IV du CGI (cas de l’exercice de fonctions de direction dans un pluralité de sociétés / actif professionnel unique) ne vise littéralement que les hypothèses où les biens immobiliers sont affectés à l’activité de plusieurs sociétés, ce qui n’est pas le cas ici.

BOI-PAT-IFI-30-10-30-10-20180608 n° 450

BOI-PAT-IFI-30-10-40-20180608 n° 50 et suivants

Comment la situation serait-elle sécurisable ? 

• En louant l’immobilier d’exploitation à la holding (qui donnerait en sous-location),
• En restructurant la répartition des rémunérations, à supposer que ce soit compatible avec la réalité économique.

Question N° 20302 de Mme Anne Brugnera, publiée au JOAN le 11/06/2019 – en attente de réponse http://questions.assemblee-nationale.fr/q15/15-20302QE.htm :

« Mme Anne Brugnera interroge M. le ministre de l’économie et des finances au sujet de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) et de son application. L’article 975 III du CGI prévoit que les biens ou droits immobiliers faisant partie du patrimoine privé du redevable sont exonérés d’IFI notamment lorsqu’ils sont affectés à l’activité industrielle, commerciale, artisanale d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés dont les titres constituent un bien professionnel pour le redevable. Au regard de ces dispositions, pour qu’un immeuble soit exonéré d’IFI, il est exigé qu’il soit donné en location ou mis à disposition de la société dont les titres constituent un actif professionnel pour le redevable. Ainsi, dans le cas fréquent où l’immeuble est utilisé par une société filiale d’une société holding (animatrice par hypothèse) qui constitue l’actif professionnel du redevable, il convient de le donner en location à cette dernière, laquelle doit le sous-louer à la société effectivement utilisatrice. À l’inverse, cette exonération est refusée si la location est consentie directement à la société utilisatrice, filiale de la société dont les titres constituent un actif professionnel pour le redevable. Cette différence de traitement ne paraît pas fondée et conduit même les redevables à mettre en place des locations et des sous-locations dans le seul but de respecter une règle afin de légitimement pouvoir exclure leurs immeubles de leur patrimoine imposable à l’IFI alors que ceux-ci sont nécessaires à l’exercice de l’activité de la société opérationnelle utilisatrice. Ainsi, elle souhaite savoir si, lorsque le bien immobilier qui fait partie du patrimoine privé du redevable est utilisé en tout ou partie par une filiale opérationnelle de la société holding animatrice dont les titres constituent un actif professionnel pour le redevable, il peut être envisagé d’étendre l’exonération d’IFI au titre de l’actif professionnel aux cas où la location est consentie directement à la filiale d’exploitation utilisatrice, et cela afin d’éviter le montage d’opérations particulièrement complexe. »