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IMPOT SUR LA FORTUNE : QUELLES DECOTES POUR LES TITRES D’UNE SOCIETE DETENANT LA RESIDENCE PRINCIPALE DES REDEVABLES ?

Illustration pratique des décotes applicables.

La décision

L’administration fiscale remet en cause les valeurs vénales déclarées par M. et Mme V dans leur déclaration d’ISF, notamment concernant un bien immobilier qu’ils occupent à titre de résidence principale mais appartenant à une SCI dont M. et Mme V détiennent l’usufruit des parts sociales.

Les juges du fond donnent raison à l’administration.

M. et Mme V se pourvoient en cassation aux motifs notamment :

– que les parts sociales détenues par l’associé d’une société civile immobilière, tout comme les droits sur une indivision, ont une valeur inférieure à la fraction qu’ils représentent sur la valeur vénale totale de l’immeuble ;

– que (…) l’absence de libre cessibilité de parts sociales du fait d’une clause d’agrément est de nature à affecter leur évaluation et à en diminuer la valeur, ce qui justifie en conséquence un abattement.

La Cour de cassation – Cass. com., 15 février 2023, n° 20-19.451, Inédit – casse l’arrêt :

« En se déterminant ainsi, par des motifs tenant à l’absence de situation d’indivision et au fait qu’aucun abattement ne peut être revendiqué au titre du démembrement de propriété, impropres à exclure qu’une perte de valeur vénale du bien litigieux puisse résulter de la situation des nus-propriétaires, qui ne le détiennent pas directement mais au travers de parts sociales dont la cessibilité est limitée par une clause d’agrément de tous les associés figurant dans les statuts de la SCI, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. »

Désignée comme juridiction de renvoi, la Cour d’appel de Montpellier (7 novembre 2023, n° 23/01048) énonce :

« Il doit être tenu compte de la situation des trois enfants qui sont nus-propriétaires indivis des parts sociales détenues en usufruit par leurs parents suite à donation-partage en 2003, qui ne détiennent pas directement l’immeuble, mais au travers de parts sociales, dont la cessibilité est de surcroît limitée par la clause d’agrément de tous les associés figurant dans les statuts de la SCI.

Les droits sur une indivision, tout comme les parts sociales détenues par les associés d’une SCI, ont une valeur inférieure à la fraction qu’ils représentent sur la valeur totale du bien qui déprécie, sur le marché de l’offre et de la demande, la valeur vénale qui doit servir de base à l’évaluation.

(…)

L’occupation du bien par les époux est donc un élément de moins-value du bien immobilier litigieux.

Les modalités particulières de la détention du bien par la SCI avec clause d’agrément de tous les associés pour la cession des parts sociales, prévue dans les statuts, affectent ainsi la liquidité des parts.

Cet élément, ainsi que l’occupation effective du bien, entraînent une perte de valeur vénale du bien litigieux, et justifient l’application d’une décote de 10 % chacun, soit une moins-value de 20 % au total sur la valeur des parts sociales détenues par le redevable. »

Pour consulter la décision :

https://www.courdecassation.fr/decision/654b378856298f8318387b5e?search_api_fulltext=23%2F01048&op=Rechercher&date_du=&date_au=&judilibre_juridiction=all&previousdecisionpage=0&previousdecisionindex=4&nextdecisionpage=0&nextdecisionindex=6

Décryptage

Cet arrêt rendu en matière d’ISF devrait être transposable à l’IFI ainsi qu’aux droits d’enregistrement.

Sauf exceptions, l’usufruitier d’un bien est tenu de le déclarer pour sa valeur en pleine propriété, ce qui s’oppose à l’application de tout abattement pour démembrement sur la valeur vénale du bien en pleine propriété (Cass. 20 mars 2007 n° 05-16751, repris au BOFIP en matière d’IFI).

Toutefois, comme l’a précisé la Cour de cassation dans cette affaire, le fait qu’aucun abattement ne puisse être revendiqué au titre du démembrement, n’exclut pas une perte de valeur et donc l’application d’une décote, au regard de la situation des nus-propriétaires qui ne détiennent pas directement leurs droits, mais au travers de parts sociales dont la cessibilité est limitée par une clause d’agrément.

Sur cet arrêt, vous pouvez consulter :

En l’espèce, la nue-propriété des titres était détenue par les trois enfants du couple redevable.

La Cour d’appel retient l’application d’une décote de 10% pour illiquidité des parts, énonçant que :

  • la cessibilité des parts sociales était limitée par une clause d’agrément,
  • les droits sur une indivision ont une valeur inférieure à la fraction qu’ils représentent sur la valeur totale du bien.

Par ailleurs, le couple redevable sollicite devant la Cour de renvoi (ce qui avait déjà été fait auparavant mais non soulevé devant la Cour de cassation) l’application de l’abattement de 30 % au titre de la résidence principale.

La Cour d’appel refuse l’application de cet abattement mais retient une décote de 10%, énonçant que l’occupation effective du bien est un élément de moins-value du bien immobilier.

Sur ce point, rappelons que le Conseil constitutionnel (QPC du 17 janvier 2020 n° 2019-820) a validé la différence de traitement entre le contribuable détenant sa résidence principale en direct ou par l’intermédiaire d’une société et confirmé l’inapplicabilité de l’abattement forfaitaire de 30% dans l’hypothèse de la détention indirecte (sauf cas particulier prévu à l’article 1655 ter du CGI).

Suite à cette décision du Conseil constitutionnel, la Cour de cassation avait approuvé la Cour d’appel ayant validé une décote de 10% pour contraintes juridiques et contractuelles sur la valeur des parts de la SCI, tenant compte de la circonstance de fait résultant de cette occupation. (Cass. com., 13 janvier 2021, n° 19-14.256, Inédit).

La présente décision va dans le même sens : pas d’application de l’abattement de 30% pour résidence principale mais décote de 10% tenant compte de l’occupation effective.

En présence d’un immeuble occupé à titre de résidence principale, détenue par l’intermédiaire d’une société pour l’usufruit par les parents et pour la nue-propriété par les enfants, il est donc raisonnable d’appliquer 20% de décote, savoir :

  • 10% pour illiquidité des titres,
  • 10% pour occupation effective.

Attention que si la nue-propriété est détenue par un seul enfant, la décote pour illiquidité ne devrait plus trouver à s’appliquer. 

Notons enfin que la Cour d’appel a refusé de prendre en compte une décote pour « fiscalité latente » sur les plus-values immobilières de la SCI.

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