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LA CRISE SANITAIRE DISPENSE-T-ELLE DU PAIEMENT DES LOYERS COMMERCIAUX ?

De nombreux locataires ont invoqué la perte partielle de la chose louée, l’inexécution de l’obligation de délivrance et/ou la force majeure pour s’exonérer du paiement des loyers pendant les périodes de fermeture administrative. Les décisions des juges du fond étaient disparates. La Cour de cassation vient de trancher.

Décision

Par acte authentique du 13 novembre 2017, le bailleur donne en location au preneur un local commercial à usage de supermarché à dominante non alimentaire.

En exécution de l’arrêté du 14 mars 2020 ayant, dans le cadre de la lutte contre la pandémie de Covid-19, imposé la fermeture au public des établissements commerciaux « non indispensables à la vie de la Nation », le preneur a fermé son commerce au public du 15 mars au 11 mai 2020.


Par lettre du 25 mars 2020, le preneur a informé son bailleur de la suspension du paiement des loyers et charges dans l’attente d’avoir une « meilleure visibilité de la situation ».

Le 23 avril 2020, le preneur a sollicité de son bailleur la gratuité d’un mois de loyer et charges au second trimestre, ainsi qu’au troisième trimestre, et la mise en place, à compter de la réouverture du commerce, d’un loyer progressif permettant par étapes l’atteinte du loyer initial.


En réponse, le bailleur a, par lettre du 27 avril 2020, proposé à sa locataire, qui l’a refusé, de différer le règlement du loyer d’avril 2020 au troisième, voire au quatrième trimestre.

Le 2 juin 2020, le bailleur a procédé sur les comptes de la locataire, à la saisie-attribution d’une somme correspondant à l’intégralité de la facture de loyer du deuxième trimestre 2020.

Le 3 juillet 2020, le preneur a assigné le bailleur devant le juge de l’exécution en mainlevée de la saisie et paiement de dommages-intérêts.

Déboutée par un arrêt de la Cour d’appel de Paris du 3 juin 2021, la société locataire se pourvoit en cassation invoquant notamment la perte partielle de la chose louée, l’inexécution de l’obligation de délivrance et la force majeure.

La Cour de cassation, par un arrêt du 30 juin 2022 (n° 21-20.190, publié au Bulletin), rejette le pourvoi :

« 6. En application de l’article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19, l’état d’urgence sanitaire a été déclaré sur l’ensemble du territoire national.
7. En application de l’article 3, I, 2°, du décret n° 2020-293 du 23 mars 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l’épidémie de covid-19 et du décret n° 2020-423 du 14 avril 2020 le complétant, jusqu’au 11 mai 2020, tout déplacement de personne hors de son domicile a été interdit à l’exception des déplacements pour effectuer des achats de fournitures nécessaires à l’activité professionnelle et des achats de première nécessité.
8. Edictée pour limiter la propagation du virus par une restriction des rapports interpersonnels, l’interdiction de recevoir du public, sur la période du 17 mars au 10 mai 2020, prévue par les arrêtés des 14 et 16 mars 2020 du ministre des solidarités et de la santé, ainsi que par les décrets précités, résulte du caractère non indispensable à la vie de la Nation et à l’absence de première nécessité des biens ou des services fournis.
9. Par suite, cette interdiction a été décidée, selon les catégories d’établissement recevant du public, aux seules fins de garantir la santé publique.
10. L’effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut donc être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil.
11. Par ce motif de pur droit, substitué à ceux critiqués, dans les conditions prévues par les articles 620, alinéa 1er, et 1015 du code de procédure civile, l’arrêt se trouve légalement justifié de ce chef.
 

(…)

13. Ayant relevé que les locaux loués avaient été mis à disposition de la locataire, qui admettait que l’impossibilité d’exploiter, qu’elle alléguait, était le seul fait du législateur, la cour d’appel en a exactement déduit que la mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public n’était pas constitutive d’une inexécution de l’obligation de délivrance. 

(…)

16. Il résulte de l’article 1218 du code civil que le créancier qui n’a pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit ne peut obtenir la résolution du contrat ou la suspension de son obligation en invoquant la force majeure.

17. Dès lors, la cour d’appel a exactement retenu que la locataire, débitrice des loyers, n’était pas fondée à invoquer à son profit la force majeure. »

Décryptage

Concernant la perte (partielle) de la chose louée

L’article 1722 du Code civil prévoit : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. »

La jurisprudence admet que la perte de la chose n’est pas nécessairement une perte matérielle mais peut être une perte « fonctionnelle », caractérisée lorsque l’utilisation prévue par le bail est impossible ou diminuée.

Le preneur invoquait la perte partielle de la chose louée résultant de l’impossibilité temporaire d’exploiter les lieux conformément à la destination prévue au contrat.

Concernant un manquement du bailleur à son obligation de délivrance 

La Cour de cassation décide que l’effet de l’interdiction de recevoir du public, sur la période du 17 mars au 10 mai 2020, mesure générale et temporaire, est sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut donc être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil.

L’impossibilité pour le locataire d’exploiter les lieux conformément à la destination prévue au bail, même imposée par les pouvoirs publics, constitue-t-elle un manquement du bailleur à son obligation de délivrance justifiant que le preneur invoque l’exception d’inexécution ?

Concernant la force majeure

Non, selon la Cour de cassation : ayant relevé que les locaux loués avaient été mis à disposition de la locataire, qui admettait que l’impossibilité d’exploiter, qu’elle alléguait, était le seul fait du législateur, la cour d’appel en a exactement déduit que la mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public n’était pas constitutive d’une inexécution de l’obligation de délivrance.

Il était invoqué que le preneur qui n’a pu exploiter la chose louée selon sa destination à cause de la fermeture des locaux pendant la crise sanitaire peut obtenir la suspension de son obligation de paiement des loyers pendant cette fermeture, en invoquant la force majeure.

Aux termes de l’article 1218 du Code civil :

« Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1. »

Il résulte de la jurisprudence antérieure de la Cour de cassation :

  • que le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure (Cass. com., 16 septembre 2014, n° 13-20.306, Publié au bulletin) ;
  • que le créancier qui n’a pu profiter de la prestation à laquelle il avait droit ne peut obtenir la résolution du contrat en invoquant la force majeure (Cass., 1re civ., 25 novembre 2020, n° 19-21.060, Publié au bulletin).

La Cour de cassation maintient cette position et approuve donc la Cour d’appel d’avoir retenu que la locataire, débitrice des loyers, n’était pas fondée à invoquer à son profit la force majeure.

Il résulte de cet arrêt que ni la perte partielle de la chose louée, ni l’inexécution de l’obligation de délivrance, ni la force majeure, ne permettent aux locataires de s’exonérer du paiement des loyers pendant les périodes de fermeture administrative.

Notons que la Cour de cassation a rendu le même jour, deux autres arrêts dans le même sens (n° 21-20.127 et n° 21-19.889).

Pour consulter ces décisions :

https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000046013764?init=true&page=1&query=21-20.190+&searchField=ALL&tab_selection=all

https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000046013766?init=true&page=1&query=21-20.127&searchField=ALL&tab_selection=all

https://www.courdecassation.fr/decision/62bd3de257b55769b38b742c?search_api_fulltext=21-19.889%20&op=Rechercher%20sur%20judilibre&date_du=&date_au=&judilibre_juridiction=all&previousdecisionpage=&previousdecisionindex=&nextdecisionpage=&nextdecisionindex=

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