Un bailleur loue plusieurs locaux professionnels situés dans le même immeuble. Il peut désormais opter pour la TVA pour certains de ses locaux seulement. Le ministre donne quelques précisions utiles sur les modalités pratiques. Que faut-il en retenir ?
L’histoire commence en 2019, lorsque la CAA de NANCY rend un arrêt qui fait l’effet d’un coup de tonnerre :
La SCI EMO est propriétaire de plusieurs locaux professionnels dans le même immeuble. Parmi ses locataires, se trouve un cabinet d’agent d’assurance. Cette activité étant exonérée de TVA, le propriétaire n’exerce pas l’option. Il l’exerce en revanche pour les autres locaux.
L’administration lui réclame la TVA. La SCI perd en première instance.
La Cour d’appel donne raison au contribuable, en affirmant que le bailleur a la possibilité de ne soumettre qu’une partie des locaux nus qu’il loue au sein d’un même bâtiment à condition que son option identifie de manière expresse, précise et non équivoque, le ou les baux ainsi que les locaux concernés et permette par là-même d’en exclure les autres locaux. En revanche, en dehors de cette hypothèse, ce n’est qu’en l’absence de telles précisions que l’option sera présumée s’appliquer globalement à l’ensemble des locaux pour lesquels elle était possible. Ces dispositions de l’article 193 ne sauraient avoir pour objet ni pour effet de soumettre à la taxe des baux et des locaux pour lesquels l’option n’a pas été expressément formulée par le bailleur.
Pour en savoir plus : https://www.resodinfo.fr/coup-de-tonnerre-en-matiere-de-tva-sur-les-locations-immobilieres/
Pour rappel, les commentaires publiés au BOFIP le 4 avril 2014 sous la référence BOI-TVA-CHAMP-50-10 prévoient que l’option exercée couvre obligatoirement tous les locaux non exclus de son champ d’application qu’un bailleur possède dans un immeuble donné.
L’administration ne s’est donc pas laissé faire, et a poursuivi le contentieux devant le Conseil d’Etat.
Hélas pour elle, dans une décision du 9 septembre 2020, la Cour suprême la déboute :
« L’option exercée en vue de la soumission à la taxe sur la valeur ajoutée de la location de certains seulement des locaux d’un même bâtiment n’a pas pour effet de soumettre à cette taxe la location des autres locaux. »
Pour en savoir plus : https://www.resodinfo.fr/tva-immobiliere-le-conseil-detat-autorise-loption-local-par-local/
Le 20 avril 2021, le député LREM DES Pyrénées Orientales Romain GRAU a posé au ministre plusieurs questions pratiques particulièrement importantes :
L’option pour la TVA s’opère-t-elle par désignation, dans la lettre d’option, des locaux concernés ou par désignation des baux, et ceci sans qu’il soit nécessaire de procéder à une division juridique de l’immeuble ?
Lorsque l’immeuble est donné en location à un seul locataire, est-il possible d’opter pour une partie des locaux seulement, de sorte que le bail soit soumis à deux régimes de TVA distincts ?
Le principe demeure-t-il celui énoncé par l’article 209, I-2° de l’annexe II au CGI, à savoir que, pour les besoins des droits à déduction, l’immeuble au sein duquel sont exploités les locaux constitue, dans son intégralité, un secteur d’activité distinct ?
La réponse est-elle identique lorsque l’immeuble contient des locaux n’ouvrant pas droit à option, hormis le cas des logements sociaux ?
S’agissant des options exercées par bâtiment avant la décision SCI EMO, il lui demande s’il est possible de restreindre l’option initialement exercée à certains locaux seulement, sans attendre le 1er janvier de la neuvième année civile qui suit celle au cours de laquelle l’option initiale a été exercée et sans que cette modification ne fasse partir un nouveau délai.
Réponse du ministre :
« … Pour le juge, les dispositions de l’article 193 de l’annexe II au code général des impôts (CGI) précitées permettent à un contribuable d’opter pour la soumission à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) de la location de certains seulement des locaux qu’il exploite dans un même bâtiment. En substance, si elles lui permettent également d’opter pour l’imposition de l’ensemble des locations qu’il réalise dans ce bâtiment et si dans ce cas, seules celles de ces locations qui portent sur des locaux n’ouvrant pas droit à option restent, le cas échéant, exonérées de la taxe, elles ne lui en font pas obligation. L’option exercée en vue de la soumission à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) de la location de certains seulement des locaux d’un même bâtiment n’a alors pas pour effet de soumettre à cette taxe la location des autres locaux. Dès lors, il résulte de cette analyse qu’il est loisible au bailleur, lors de l’exercice de son option, de mentionner, de façon expresse, précise et non équivoque, les locaux nus à usage professionnel situés dans l’immeuble ou ensemble d’immeubles concernés pour lesquels il entend soumettre à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) les loyers. Ce choix ne dépend pas de l’existence d’une division juridique de l’immeuble et de ses locaux mais peut s’apprécier par opération de location. Ainsi, lorsqu’un même contrat de bail concerne des locaux nus à usage professionnel situés dans un même immeuble, le bailleur peut soit exercer l’option pour l’ensemble de ces locaux, soit écarter l’option au titre de ces mêmes locaux. Par ailleurs, la jurisprudence du Conseil d’État (CE) est sans incidence sur le régime applicable à des locaux non couverts par l’option, que leur location soit exonérée sans possibilité d’option (locaux à usage d’habitation) ou que cette location soit soumise de plein droit à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) (par exemple, les locations de locaux meublés à usage d’habitation assorties de prestations para-hôtelières mentionnées au 4° de l’article 261 D du CGI). En tout état de cause, l’arrêt du Conseil d’État (CE) ne remet pas en cause la règle selon laquelle, pour le calcul de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) déductible, chaque immeuble ou ensemble d’immeubles ayant fait l’objet d’une option constitue un secteur d’activité au sens de l’article 209 de l’annexe II au code général des impôts (CGI). Ainsi, en cas d’option, le dénominateur du calcul du coefficient de taxation forfaitaire prévu au 3 du III de l’article 206 de l’annexe II au code général des impôts (CGI) applicable à un tel secteur peut donc, selon les situations, comprendre du chiffre d’affaires exonéré n’ouvrant pas droit à déduction (par exemple au titre des locations de locaux d’habitation exclus de l’option ou des locations des locaux couverts par l’option mais pour lesquels le bailleur n’a pas entendu opter) et du chiffre d’affaires taxé, de plein droit ou sur option. Enfin, pour les options en cours à la date de l’arrêt du Conseil d’État (CE) pour lesquelles court la période de neuf années civiles mentionnées à l’article 194 de l’annexe II au code général des impôts (CGI), les bailleurs sont fondés, sous réserve d’en informer l’administration, à en limiter la portée dans le respect des principes rappelés ci-dessus sans que cette limitation n’ait une incidence sur le décompte et le terme de cette période. »
Pour accéder à la RM : https://questions.assemblee-nationale.fr/q15/15-38389QE.htm
Notons que, si le ministre a répondu relativement rapidement, le BOFIP n’a pas encore été mis à jour suite à l’arrêt SCI EMO.
L’activité de location de locaux nus ne relève pas de la TVA, à moins que le propriétaire n’en fasse la demande. L’option est possible à condition que les locaux soient loués pour les besoins de l’activité d’un preneur :
Cette imposition permettra de récupérer la TVA comprise dans le prix de revient du local.
L’option peut être exercée par un simple courrier suffisamment précis adressé aux services compétents.
Le preneur doit utiliser le local pour les besoins de son activité.
Les personnes qui donnent en location plusieurs immeubles ou ensembles d’immeubles doivent exercer une option distincte pour chaque immeuble ou ensemble d’immeubles.
Si dans le même immeuble, le propriétaire loue plusieurs locaux nus, l’option pour la TVA au titre des locaux professionnels ne s’étendra pas aux éventuels locaux d’habitation, mais portait jusqu’à récemment sur tous les locaux professionnels.
L’administration admet désormais que l’option pour la TVA ne porte pas sur tous les locaux professionnels situés dans le même immeuble.
Ce choix est possible par opération de location, sans nécessiter une division juridique de l’immeuble.
Si plusieurs locaux professionnels situés dans le même immeuble sont loués en vertu d’un seul et même bail, l’option ne peut être que globale.
Des précisions sont ensuite apportées sur la liquidation de la taxe et sur l’application dans le temps : pour les options TVA en cours au 9 septembre 2020, le bailleur peut, à condition d’en informer les services fiscaux, se prévaloir de cette nouvelle doctrine sous certaines réserves.
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