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LE NOTAIRE EST-IL RESPONSABLE DES CONDITIONS D’UN ACTE QU’IL NE REDIGE PAS ?

L’acquéreur d’un lot au sein d’une résidence gérée par un gestionnaire se trouve en difficulté avec ce dernier au titre des conditions du bail. Il assigne le notaire qui n’est pourtant pas intervenu dans la rédaction du contrat. La Cour de cassation se prononce.

La décision

Un couple fait l’acquisition d’une villa dans un résidence de tourisme exploitée par un gestionnaire. Le bail commercial comprend une clause de renonciation à une indemnité d’éviction. Pourtant, après avoir reçu un congé avec refus de renouvellement sans offre d’une indemnité, le locataire assigne les propriétaires en annulation du congé, indemnisation et paiement d’une indemnité d’éviction.

Les propriétaires assignent alors le promoteur ainsi que le notaire.

Ce dernier fait grief à l’arrêt – Cour d’appel de Poitiers, 25 janvier 2022, n° RG 20/01228 – de dire qu’il a manqué à son devoir de conseil en omettant d’informer les propriétaires de la nullité de la clause de renonciation à l’indemnité d’éviction et de le condamner, in solidum avec le promoteur.

La Cour de cassation – Chambre civile 3, 16 novembre 2023, 22-14.091, Publié au bulletin – lui donne raison :

« Vu l’article 1382, devenu 1240, du code civil :

20. En application de ce texte, le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours.

21. Pour accueillir l’appel en garantie des propriétaires contre le notaire, l’arrêt retient qu’il a manqué à son devoir de conseil en s’abstenant de vérifier que les principales clauses du bail commercial, qui constituait un élément fondamental dans l’ensemble contractuel, étaient conformes aux attentes d’investisseurs des acquéreurs et en omettant d’attirer leur attention les conséquences du risque d’annulation de la clause de renonciation du locataire au paiement d’une indemnité d’éviction stipulée dans ce bail, lequel pouvait avoir une incidence sur leurs projets concernant l’utilisation du bien au terme normal du bail.

22. En statuant ainsi, alors que le notaire n’était pas tenu d’une obligation de conseil concernant l’opportunité économique d’un bail commercial conclu par les acquéreurs sans son concours, ni de les mettre en garde sur le risque d’annulation d’une clause de ce bail qui était sans incidence sur la validité et l’efficacité de l’acte de vente qu’il instrumentait, la cour d’appel a violé le texte susvisé. »

Pour consulter la décision :

https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000048430351?page=1&pageSize=10&query=22-14.091&searchField=ALL&searchType=ALL&sortValue=DATE_DESC&tab_selection=juri&typePagination=DEFAULT

Décryptage

Dans le contexte d’une acquisition dans une résidence gérée par un gestionnaire, les notaires savent bien que la qualité du locataire et les conditions du bail sont primordiaux pour assurer la sécurité de l’investisseur.

Doit-on pour autant considérer que la responsabilité du notaire peut être mise en cause en cas de contentieux sur les clauses du bail ?

Non, répond la Cour de cassation. L’officier ministériel n’est pas tenu d’une obligation de conseil concernant un acte conclu sans son concours, dès lors que le ledit acte n’a pas d’incidence sur la validité et l’efficacité de l’acte authentique qu’il reçoit.

Cette solution est-elle cohérente ? Oui, car le notaire est très souvent mis devant le fait accompli et dans l’impossibilité matérielle d’intervenir en amont.

Cette solution est-elle perfectible ? Probablement, car la recherche de sécurité juridique qui fonde l’intervention du notaire serait plus effective si dans ce type d’investissements, ce dernier voyait sa mission plus largement définie.

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