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L’EXONERATION DE PLUS-VALUE POUR PREMIERE CESSION D’UN LOGEMENT AUTRE QUE LA RESIDENCE PRINCIPALE BENEFICIE-T-ELLE A L’USUFRUITIER ?

L’administration considère que non, et traite l’usufruitier au même titre que le propriétaire. Un contribuable conteste, le Conseil d’Etat tranche.

Depuis le 1er février 2012, est exonérée d’impôt sur la plus-value, la première cession d’un logement, autre que la résidence principale, sous condition de remploi par le cédant de tout, ou partie du prix de cession, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, à l’acquisition ou la construction d’un logement affecté à son habitation principale.

L’exonération est subordonnée à la condition que le cédant n’ait pas été, directement ou par personne interposée, propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la cession.

Qu’en est-il si le cédant a été non pas propriétaire mais seulement usufruitier de sa résidence principale dans ledit délai ?

L’administration a déjà pris position BOI-RFPI-PVI-10-40-30 n°40 :

« … De même, la détention d’un droit démembré ou d’un droit indivis sur un immeuble d’habitation affecté à la résidence principale du cédant est de nature à priver le contribuable du bénéfice de l’exonération. »

Un contribuable mécontent exerce un recours pour excès de pouvoir à l’encontre de cette doctrine.

Le Conseil d’Etat, dans une décision n°453490 des 8ème et 3ème chambres réunies du 15 juillet 2021, décide :

« … M. B… soutient que ces dernières énonciations ajouteraient illégalement aux dispositions du 1 bis du II de l’article 150 U du code général des impôts et seraient contraires aux objectifs poursuivis par le législateur.

Toutefois, il résulte de de ce qui a été dit au point 3 que les énonciations du paragraphe n° 40 des commentaires administratifs litigieux, en rappelant que la détention par le cédant d’un droit réel immobilier sur le bien qu’il a élu pour résidence principale fait obstacle à ce qu’il puisse bénéficier de l’exonération des plus-values qu’il a réalisées lors de la première cession d’un logement autre que sa résidence principale, se bornent à expliciter, sans y ajouter, les dispositions de l’article du 1 bis du II de l’article 150 U du code général des impôts. Ne peut par suite qu’être écarté le moyen tiré de ce que ces commentaires énonceraient une règle qui méconnaîtrait l’objectif poursuivi par le législateur.

Il résulte de ce qui précède que M. B… n’est pas fondé à demander l’annulation pour excès de pouvoir du refus d’abroger les commentaires administratifs qu’il attaque. Ses conclusions présentées au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ne peuvent, par suite, qu’être rejetées. »

Le Conseil d’Etat fonde sa décision sur l’intention originelle du législateur : favoriser l’investissement dans l’acquisition d’une résidence principale et en réserver le bénéfice aux contribuables qui ne détiennent aucun droit réel immobilier sur le bien qu’ils ont élu pour domicile.

La doctrine administrative est donc validée.


Pour consulter la décision :

https://www.legifrance.gouv.fr/ceta/id/CETATEXT000043799824?juridiction=CONSEIL_ETAT&juridiction=COURS_APPEL&juridiction=TRIBUNAL_ADMINISTATIF&juridiction=TRIBUNAL_CONFLIT&page=1&pageSize=10&query=453490&searchField=ALL&searchType=ALL&sortValue=DATE_DESC&tab_selection=cetat

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