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L’IMMOBILIER RESTE DANS LE COLLIMATEUR DE TRACFIN

TRACFIN publie son rapport d’activité 2021. Un rapport très instructif pour les professionnels dont la probité ne doit pas conduire à l’aveuglement. « L’immobilier constitue un vecteur privilégié de blanchiment pour intégrer le produit d’escroqueries et des activités de la criminalité organisée dans l’économie réelle. » Extraits choisis.

Les risques d’injection de fonds illicites existent à toutes les étapes de la vie d’un projet immobilier

« … Les risques d’injection de fonds illicites existent à toutes les étapes de la vie d’un projet immobilier :
* avant la construction d’un bien immobilier : lors du dépôt du permis de construire ou de l’attribution de marchés publics immobiliers (versement d’espèces à un agent public corrompu, par exemple) ;
* lors de la phase de construction immobilière : injection d’espèces issues d’activités illicites (trafic de stupéfiants, escroquerie, fraude fiscale, etc.) pour le paiement de matières premières ou la rémunération de travailleurs non déclarés sur des chantiers ;
* lors de transactions ou locations immobilières : dessous de table immobiliers, montages complexes visant à intégrer des fonds transitant par des juridictions facilitant la dissimulation de l’origine des fonds et l’identité des bénéficiaires effectifs des acquéreurs de biens immobiliers en France, paiement de loyers en espèces, etc. ;
* ou encore lors de l’obtention d’un prêt immobilier : facilitation de l’octroi d’un prêt par un agent de banque modifiant favorablement le dossier de l’emprunteur.
La détection de cas de blanchiment de capitaux dans le secteur de l’immobilier nécessite l’implication des professionnels assujettis à la LCB-FT, en particulier les professionnels de l’immobilier et les notaires.
Ceux du secteur financier disposent également de capteurs complémentaires pour détecter des soupçons de blanchiment dans le secteur de l’immobilier. Certains critères, non-exhaustifs, peuvent participer à étayer l’analyse d’un soupçon :
* secteur de l’immobilier de prestige dans des zones géographiques exposées du territoire (Île-de-France, Côte d’Azur notamment) ;
* secteur de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ;
* recours à des montages financiers internationaux faisant intervenir des sociétés immatriculées dans des pays à risque en matière de BC/FT ;
* recours à des identités fictives ou falsifiées ;
* incohérence entre la surface financière du client et le montant du prêt obtenu ou le montant de l’investissement effectué ;
* présence d’une personne politiquement exposée (PPE) dans un montage visant à dissimuler son identité. »

Les notaires présentent une activité déclarative parmi les plus dynamiques du secteur non financier

« … Les notaires présentent une activité déclarative parmi les plus dynamiques du secteur non
financier
* 1 837 DS en 2021, en hausse de 19 % par rapport à la période 2019-2020, représentant un
niveau d’activité déclarative comparable à celui de l’avant-crise ;
* 25 % des DS des professions non financières ;
* le recours à des DS complémentaires est en nette progression, avec une hausse de 68 % par rapport à 2020, témoignant d’un effort de suivi de la part des déclarants.

Des DS centrées sur l’immobilier résidentiel
* 99 % des DS concernent des opérations relatives à l’immobilier résidentiel ;
* seule une trentaine des DS porte sur l’immobilier neuf, y compris en vente en l’état futur
d’achèvement ;
* 30 DS portent sur l’acquisition de terrain en vue d’une construction ;
* les DS sur des opérations relatives à de l’immobilier commercial sont quasi inexistantes. »

Exemple pratique

« Origine du ou des signalements : établissements bancaires, professionnels du chiffre et du droit
Destinataire de la ou des note(s) TRACFIN : parquet près un tribunal judiciaire
1. Monsieur X est un homme d’affaires français installé dans un pays africain, le pays A, connu pour son indice de corruption élevé. Il est actif dans un secteur industriel sensible en matière de corruption et de blanchiment. Monsieur X est par ailleurs un résident fiscal d’un État du Golfe, le pays B, qui apparaît sur la liste des juridictions à risque du GAFI, bien qu’il n’ait aucune activité réelle dans ce pays. Il est gérant de sociétés domiciliées dans le pays A (société A) et dans le pays B (société B).
Monsieur X a transféré des fonds du pays A vers le pays B depuis et vers ses comptes personnels (1,5 M€) ainsi qu’entre les comptes de ses sociétés (2 M€).
2. Monsieur X organise le transfert de fonds des pays A et B vers la France dans le but d’acquérir plusieurs biens immobiliers par l’intermédiaire de proches dans un département exposé, selon l’ANR, à un plus haut degré de risque en matière de blanchiment de capitaux par le biais d’acquisitions immobilières. Monsieur X a eu recours à deux canaux différents :
2.1. Il transfère 2 M€ de la société B vers les comptes bancaires détenus en France par plusieurs
de ses proches. En parallèle, ces mêmes comptes sont alimentés à hauteur de 1 M€ par un autre des proches de Monsieur X. L’ensemble de ces transferts n’a aucune justification économique et correspond, selon les justificatifs fournis, à des prêts accordés par Monsieur X. Ces prêts ne sont pas remboursés. L’ensemble des fonds ainsi rapatriés (3 M€) sert à acquérir des terrains au nom des proches de monsieur X et à financer des travaux immobiliers.
2.2. Il transfère 500 000 € de la société B vers le compte bancaire personnel de la co-gérante de la société B. Cette dernière a transmis les fonds à l’épouse de Monsieur X sous couvert d’un contrat de prêt sous seing privé pour l’acquisition d’un bien immobilier. Ce prêt, assorti d’un droit d’hypothèque sur le bien en cas de non-paiement, n’a fait l’objet d’aucun remboursement par l’épouse de Monsieur X.
Grâce à ce montage complexe, Monsieur X a ainsi acquis plusieurs biens immobiliers en France dont il n’est pas le bénéficiaire officiel.
Critères d’analyse et d’alerte :
* complémentarité des informations transmises par les différents déclarants ;
* présence d’un secteur d’activité sensible à la corruption et au blanchiment de capitaux ;
* proximité du principal mis en cause avec des dirigeants politiques africains ;
* recours à un montage financier à plusieurs strates faisant intervenir un pays placé sur liste grise du GAFI;
* intervention artificielle de proches ;
* investissements réalisés dans le secteur immobilier, sensible en matière de blanchiment.

… »

Pour lire le rapport :

https://www.economie.gouv.fr/files/2022-07/Tracfin_2021_Web.pdf?v=1664550299

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