Le ménage en fin de séjour est-il suffisant pour constituer une prestation para-hotellière ? La Cour d’appel de LYON se prononce.
La décision
L’indivision A est propriétaire d’un appartement situé dans une résidence de tourisme classée, qu’elle donne en location meublée par l’intermédiaire de la société M.
Elle présente une demande de remboursement d’un crédit de TVA pour le 2ème semestre 2017, que l’administration rejette au motif que l’activité de loueur en meublé exercée par l’intéressée était exonérée de taxe sur la valeur ajoutée.
L’indivision forme appel du jugement ayant rejeté sa demande, soutenant que son activité n’est pas exonérée de TVA, dès lors que les quatre prestations prévues par le 4° de l’article 261 D du CGI sont fournies par la société M. aux clients : l’accueil est assuré, le linge de lit et de maison est fourni et peut être changé en cours de séjour, le nettoyage des locaux est systématiquement effectué en début et fin de séjour et un partenariat a été conclu entre la société M. et la brasserie située dans la résidence, où les clients peuvent prendre leur petit-déjeuner.
La Cour d’appel de LYON (CAA de LYON, 2 février 2023, n° 21LY01336) donne raison à l’administration :
« Il est constant que la prestation de petit déjeuner n’est prévue ni dans le contrat de gestion, ni dans l’avenant, ni même dans les annonces internet relatives au logement produites au dossier, au demeurant postérieures à la période d’imposition en litige. Si l’indivision A… B… fait valoir que les clients de la résidence peuvent prendre leur petit déjeuner dans une brasserie située au rez-de-chaussée, et, le cas échéant, effectuer leur réservation auprès de Maeva, elle se borne à produire un courriel rédigé a posteriori par cette société, en mai 2019, pour les besoins de la cause et n’établit pas, en tout état de cause, en l’absence de tout justificatif en ce sens, que cette prestation serait délivrée pour le compte et sous la responsabilité de la société Maeva, exploitante de l’établissement dans lequel se situe le logement.
8. Il ne résulte pas de l’instruction, en particulier du mandat de gestion du 25 avril 2017, qui prévoit une simple vérification du ménage effectué par les locataires et des annonces locatives, qui font état de la remise d’un kit de nettoyage à ces derniers et de l’inclusion, dans le prix global, de la seule prestation de ménage de fin de séjour » hors coin cuisine « , que la société Maeva proposait aux occupants du logement de l’indivision A… B…, au cours de la période d’imposition en litige, une prestation de ménage régulière pendant la durée du séjour, la seule mention ajoutée à ce titre dans l’avenant conclu en juillet 2018 étant insuffisante pour l’établir.
9. Il résulte de ce qui a été dit aux points 7 et 8 ci-dessus, et sans qu’il soit besoin de se prononcer sur la fourniture du linge, que la société Maeva, exploitante de l’appartement de l’indivision A… B…, ne peut être regardée comme délivrant, en sus de l’hébergement, au moins trois des quatre prestations prévues au b. du 4° de l’article 261 D du code général des impôts dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle. Par suite, c’est à bon droit que l’administration a, sur le terrain de la loi fiscale, considéré que l’activité de location meublée exercée par l’indivision A… B… par l’intermédiaire de cette société était exonérée de taxe sur la valeur ajoutée, circonstance qui faisait obstacle au remboursement du crédit de taxe sur la valeur ajoutée constaté au titre de la période du 1er juillet au 31 décembre 2017. »
Pour consulter la décision :
Décryptage
Les locations meublées avec prestations para-hôtelières, sont imposables à la TVA de plein droit (article 261 D du CGI).
L’activité para-hôtelière se caractérise, outre la prestation d’hébergement proprement dite, par l’offre d’au moins 3 des 4 services suivants :
- le petit déjeuner,
- le nettoyage régulier des locaux,
- la fourniture de linge de maison,
- la réception, même non personnalisée, de la clientèle.
Ces prestations doivent être rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle.
Si pour le petit-déjeuner, la fourniture de linge de maison et la réception de la clientèle, la doctrine administrative admet qu’il soit suffisant que l’exploitant dispose des moyens nécessaires pour être en mesure de fournir ces services, ce n’est pas le cas pour le nettoyage régulier des locaux qui doit être effectivement réalisé (BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20).
En l’espèce, la fourniture de la prestation d’accueil/réception n’était pas contestée.
Concernant le petit-déjeuner : cette prestation n’était prévue ni dans le contrat de gestion, ni dans son avenant, ni dans les annonces. La possibilité de prendre le petit-déjeuner dans une brasserie, certes au rez-de-chaussée de l’immeuble, n’a pas convaincu les juges : cette possibilité n’est justifiée que par un courriel postérieur aux faits et il n’est pas justifié que cette prestation serait délivrée pour le compte et sous la responsabilité de la société M.
Concernant le nettoyage régulier des locaux : le mandat de gestion prévoyait une simple vérification du ménage effectué par les locataires et les annonces locatives, prévoyaient dans le prix global, la seule prestation de ménage de fin de séjour » hors coin cuisine « .
La Cour d’appel ne prend pas la peine d’examiner la prestation de fourniture du linge, deux des prestations ayant été exclues, il n’était pas possible de remplir la condition de l’offre d’au moins 3 des 4 services.
La prestation de nettoyage régulier fait souvent défaut. Il ressort déjà d’un arrêt du Conseil d’Etat (CE, 20novembre 2017 n° 392740) que le ménage effectué en début et fin de séjour n’est pas suffisant, les prestations devant être rendues dans des conditions similaires à celles d’un hôtel.
Les prestations para-hôtelières ne doivent pas seulement exister, elles doivent être suffisamment importantes pour ne pas être un simple accessoire à la location immobilière.