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MARCHAND DE BIENS : COMMENT ECARTER L’IMPOSITION AUX BIC ?

Illustration des éléments retenus par des juges du fond pour écarter, ou non, l’imposition aux BIC d’un marchand de biens, là où ce dernier invoquait l’exonération de plus-value au titre de la cession de sa résidence principale.

La décision

M. A, exerçant la profession d’agent immobilier, associé et dirigeant de plusieurs sociétés, vend sa résidence principale en 2013. Le 21 novembre 2013, il acquiert un immeuble comprenant notamment un local à usage professionnel, qu’il a revendu le 12 décembre 2013. En juillet 20104, il acquiert une maison, dont il revend le rez-de-chaussée le 9 octobre 2014, le premier niveau le 24 juin 2015 et les combles aménagés le 4 juillet 2015. Il déclare les différentes opérations sous le régime des plus-values immobilières des particuliers.

L’administration estime qu’il a agi en qualité de marchand de biens et impose l’ensemble des profits tirés de ces cessions dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

La Cour administrative d’appel – CAA LYON 16 novembre 2023, 22LY00089 – donne raison à l’administration :

« Si M. A… a effectivement porté l’adresse de la maison de Le Pont-de-Beauvoisin dans la déclaration de revenus qu’il a souscrite au titre de l’année 2014, le ministre soutient que le premier étage et les combles de cette maison n’étaient pas habitables, ce que l’intéressé ne conteste pas sérieusement en se bornant à faire valoir, que les travaux de remplacement des menuiseries et d’isolation du logement qu’il soutient avoir entrepris ne l’ont pas empêché de l’occuper avec sa famille. Dans ces conditions, il ne peut être regardé comme apportant la preuve, qui lui incombe de l’affectation du bien à sa résidence principale et de la revente de ce dernier pour des motifs purement personnels, en se bornant à ces seules allégations non démontrées et à produire des bulletins de salaires, une déclaration de vol et diverses factures, dont certaines sont libellées au nom des entreprises qu’il dirige, ainsi que des factures ponctuelles des travaux engagés à cette adresse. Par suite, c’est par une exacte application des dispositions sus-reproduites que l’administration a imposé l’ensemble des profits tirés de ces cessions dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. »

Pour consulter la décision :

https://www.legifrance.gouv.fr/ceta/id/CETATEXT000048424112?fonds=CETAT&page=1&pageSize=10&query=marchand+de+bien+r%C3%A9sidence+principale&searchField=ALL&searchType=ALL&tab_selection=all&typePagination=DEFAULT

Décryptage

La qualification de marchand de biens au regard des BIC nécessite la réunion de deux conditions cumulatives :

  • une intention spéculative, appréciée au moment de l’acquisition,
  • et un caractère habituel.

Le caractère habituel a été retenu compte tenu du nombre d’opérations d’achat et revente réalisées sur une brève période.

L’intention spéculative a été retenue au regard :

  • des faibles délais séparant les achats et les ventes,
  • de l’établissement d’un état descriptif de division et règlement de copropriété seulement deux mois après l’acquisition,
  • de la réalisation de travaux achevés moins d’un an après l’acquisition.

Au regard de ces éléments, le redevable ne contestait pas la réunion des deux conditions mais invoquait que le bien acquis en 2014 et revendu par lots avait constitué sa résidence principale qui n’avait été revendue que pour des motifs purement personnels.

En effet, le Conseil d’Etat retient que les bénéfices sur les cessions faites par un contribuable qui se livre habituellement à l’activité de marchand de biens sont imposables aux BIC, sauf pour l’intéressé à établir soit que les immeubles qu’il a vendus avaient été acquis pour satisfaire des besoins personnels ou familiaux et, de ce fait, que leur vente relevait de la simple gestion de son patrimoine personnel, soit que les immeubles en cause constituaient sa résidence principale. 

En l’espèce, les juges de fond estiment que le redevable ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de l’affectation effective du bien à sa résidence principale (pas de justification de l’état d’habitabilité du 1er étage et des combles lors de l’occupation invoquée, factures libellées au nom des entreprises qu’il dirige, …).

Si, pour un marchand de biens, fixer sa résidence principale dans des biens destinés à être revendus permet d’exclure l’imposition aux BIC, encore faut-il pouvoir justifier de l’effectivité de l’occupation à titre de résidence principale.

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