Dans son journal de bord du 1er juillet 2022, le Médiateur de l’AMF illustre les modalités légitimes d’indemnisation d’un épargnant ayant souscrit des parts de SCPI, mais dont le conseiller a oublié de traiter l’opération.
Le client d’une banque souscrit des parts de SCPI, imposant un délai d’entrée en jouissance de 5 mois.
Rappelons que les SCPI étant investies en actifs immobiliers, chaque nouvelle souscription doit donner lieu à une détention immobilière réelle. Ces nouvelles acquisitions ainsi que leur mise en location ne se font pas de manière instantanée, d’où la nécessité de l’existence d’un délai d’entrée en jouissance, qui peut être de plusieurs mois, pendant lequel l’investisseur n’est pas rémunéré.
Plusieurs mois plus tard, l’épargnant s’étonne de ne percevoir aucun revenu. Le conseiller ayant oublié d’adresser le bulletin de souscription à la SCPI, la banque accepte de l’indemniser à hauteur des revenus qu’il aurait dû percevoir, c’est à dire à compter de la date d’entrée en jouissance.
Ce-dernier ne s’en contente pas. En effet, le délai de carence imposé par la SCPI va de nouveau devoir être respecté, sans compter celui de réalisation d’une nouvelle souscription.
Le Médiateur de l’AMF reconnaît son droit, sous réserve qu’une nouvelle souscription soit effectivement envisagée, ce qui n’était pas évident en l’espèce.
« Il peut arriver que, par négligence, un établissement omette de transmettre un ordre d’achat d’un client à la société de gestion. Il reviendra alors à l’établissement fautif de remettre son client dans la situation dans laquelle il aurait été si le bulletin de souscription avait été correctement transmis, notamment en indemnisant le préjudice découlant de la privation des revenus dus au titre de la détention des parts.
En effet, comme j’ai déjà eu l’occasion de le souligner plusieurs fois, le propre de la responsabilité civile, ainsi que le rappelle régulièrement la jurisprudence, est de rétablir l’équilibre détruit aussi exactement que possible.
En l’espèce, l’indemnisation devait correspondre aux revenus non perçus depuis l’entrée en jouissance des parts jusqu’au moment où l’épargnant a recouvré la somme dont il avait été dépossédé en vue de l’investissement.
La solution aurait pu être tout à fait différente si l’investisseur, au moment où il prenait connaissance du dysfonctionnement, avait renouvelé immédiatement sa volonté de souscrire les parts. Dans un tel cas, l’indemnisation aurait pu être égale au montant des revenus non perçus et des revenus qui auraient été à percevoir jusqu’à la date d’entrée en jouissance effective, comprenant l’éventuelle période nécessaire au traitement administratif de la nouvelle demande de souscription.
De la même façon, l’issue aurait été tout autre si le conseiller de M. A avait tardé à lui retourner les fonds initialement destinés à la souscription des parts, privant M. A de leur disposition et de la possibilité de les placer par ailleurs. Une telle hypothèse de manque à gagner constitue une perte de chance qu’il convient alors d’analyser à la lumière d’éléments démontrant la probabilité que M. A ait donné des ordres qui lui auraient été profitables. »
Pour consulter le communiqué :
https://www.amf-france.org/fr/le-mediateur/journal-de-bord-du-mediateur/dossiers-du-mois/scpi-quand-une-banque-omet-de-transmettre-le-bulletin-de-souscription-de-son-client
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