PEUT-ON RENONCER TACITEMENT A UN DROIT D’USAGE ET D’HABITATION ?

Le vendeur d’une maison s’en réserve le droit d’usage et d’habitation. Des éléments concordants peuvent-ils établir une renonciation tacite, dès lors que le formalisme imposé par l’acte n’a pas été respecté ? Réponse de la Cour de cassation.

Un homme et sa fille, Monsieur et Madame C, vendent à leur cousine, Madame B, une maison d’habitation, en se réservant au profit du survivant d’eux, le droit d’usage et d’habitation viager.

D’importants travaux sont réalisés dans ladite maison par Madame B qui fait signer un bail d’habitation à Mme C, notamment pour obtenir des subventions.

5 ans plus tard, Madame C demande l’annulation du bail et le remboursement des loyers. Madame B lui répond qu’elle a renoncé tacitement à son droit d’usage et d’habitation.

La Cour d’appel de DIJON donne raison à Madame B : le formalisme prévu par l’acte de vente pour renoncer à son droit, à savoir l’envoi par les vendeurs d’une lettre recommandée avec accusé de réception, n’est pas impératif, s’agissant d’une simple modalité de mise en œuvre de la renonciation, la jurisprudence admettant que celle-ci puisse intervenir implicitement. En l’espèce, divers éléments concordants pouvaient laisser supposer une intention de renoncer à ce droit.

Par une décision n°20-14189 du 9 septembre 2021, la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation rappelle les dispositions de l’article 1134 du Code civil : « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. »

Après avoir constaté que la renonciation au droit d’usage et d’habitation n’était pas intervenue dans les formes prévues par l’acte de vente, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé.

 Pour consulter l’arrêt : https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000044105804?page=1&pageSize=10&query=20-14189&searchField=ALL&searchType=ALL&sortValue=DATE_DESC&tab_selection=juri&typePagination=DEFAULT

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