L’activité de chambre d’hôte au sein de sa résidence principale permet-elle de bénéficier de l’exonération de plus-value immobilière pour l’intégralité de l’immeuble ? Une Cour administrative d’appel se prononce.
Mme B loue cinq des six chambres de sa résidence principale en chambres d’hôte.
Elle vend cet immeuble, déclarant bénéficier s’agissant de la plus-value, de l’exonération prévue à l’article 150 U du CGI, au motif que l’immeuble en cause constituait sa résidence principale.
L’administration fiscale conteste le bénéfice de l’exonération sur la totalité de l’immeuble, ce que confirme le tribunal administratif.
Mme B fait appel, invoquant notamment que :
– les chambres louées épisodiquement constituaient, dans leur intégralité, sa résidence principale au jour de la cession de son bien immobilier ;
– le paragraphe 70 de l’instruction référencée BOI-RFPI-PVI-10-40-10 précise que l’exonération s’applique à la totalité de la plus-value lorsque l’immeuble constitue le domicile commercial d’une entreprise ou lorsque l’activité exercée dans l’habitation ne nécessite ni locaux, ni matériels professionnels spécifiques.
La Cour administrative d’appel – CAA Toulouse, 16 mars 2023, n° 21TL00109, Inédit au recueil Lebon – la déboute :
« … l’exonération de l’imposition de la plus-value réalisée … a été remise en cause en raison de la mise à disposition permanente d’une partie de l’immeuble, qui ne constituait donc pas la résidence principale de sa propriétaire au jour de la cession, et non de l’exercice d’une activité professionnelle. Par suite, la circonstance que le montant de l’imposition contestée est supérieur au total des recettes réalisées de 2011 à 2016 dans le cadre de l’activité de chambres d’hôtes réalisée par Mme B…, qui en déduit le caractère inéquitable du dispositif fiscal appliqué, est en tout état de cause sans incidence sur le bien-fondé des suppléments en litige, qui portent sur une plus-value immobilière. Il en est de même de la circonstance que le prix d’acquisition à retenir, contrairement à celui qui est pris en compte pour le calcul des plus-values réalisées à titre professionnel, n’est pas majoré du coût des achats de matériaux que Mme B… aurait personnellement supporté. »
Pour consulter la décision :
Décryptage
Quel est l’impact en matière de plus-value immobilière de la location d’une partie de la résidence principale ?
Le redevable considérait que l’intégralité de l’immeuble bénéficiait de l’exonération pour résidence principale, invoquant la doctrine administrative relative à l’immeuble affecté pour partie à un usage professionnel : BOI-RFPI-PVI-10-40-10 n° 70 :
« Lorsque l’immeuble ou la partie d’immeuble cédé est totalement affecté à usage d’habitation mais constitue le domicile commercial d’une entreprise, il est admis que l’exonération puisse s’appliquer à la totalité de la plus-value, toutes les autres conditions étant par ailleurs remplies. Il en est de même lorsque l’activité exercée dans l’habitation ne nécessite ni locaux ni matériels professionnels spécifiques. »
La Cour d’appel écarte son application en retenant que l’immeuble comprenait des locaux spécifiquement affectés à l’activité de chambres d’hôtes.
On peut noter un arrêt de la Cour administrative d’appel de LYON (CAA LYON, 13 octobre 2016, n° 15LY00418) et un arrêt de la Cour administrative d’appel de NANTES (CAA NANTES, 31 mai 2018, n° 16NT00648) retenant le même raisonnement.
L’administration fiscale, suivie par le juge, considère que si l’immeuble n’est que partiellement affecté à la résidence principale du cédant, la plus-value ne peut être que partiellement exonérée.
En cas d’activité locative de chambres exercée dans la résidence principale, il y a donc lieu de distinguer deux plus-value :
– celle relative à la partie d’immeuble affectée à la résidence principale, qui bénéficie de l’exonération ;
– et celle relative à la partie affectée à l’activité locative qui relève des plus-values immobilière des particuliers (voire des plus-values professionnelles notamment en cas de location meublée professionnelle).
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