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SOUS-LOCATION EN MEUBLE : LA SCI PROPRIETAIRE BASCULE-T-ELLE A L’IS ?

Une SCI loue un bien nu à ses associés, lesquels le sous-louent en meublé. L’administration considère qu’il s’agit d’une location en meublé indirecte et que la SCI relève donc de l’IS. La CAA de MARSEILLE se prononce. 

La décision

Une SCI consent un bail de location nue d’une maison à deux de ses associés minoritaires, lesquels la sous-louent en location meublée.

L’administration considère que les recettes retirées de la location de la maison devaient être soumises à l’IS, compte tenu du caractère habituel de l’exploitation commerciale de ce bien, et requalifie la cession faite d’un de ses biens immobiliers de plus-de-value de cession d’éléments d’actifs immobilisés.

La SCI relève appel du jugement du 23 novembre 2020 du tribunal administratif de Toulon ayant donné raison à l’administration.

La Cour administrative d’appel – MARSEILLE, 31 mars 2023, n° 21MA00318 – annule le jugement :

« 5. (…) il résulte de l’instruction que cette société a loué son bien à M. A… C… et Mme B… C…, associés minoritaires de la SCI, par des baux allant du 1er janvier 2006 au 31 décembre 2008 et du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2011 dont il résulte des termes que cet immeuble a été donné à l’état nu. Il est par ailleurs constant que ce sont les locataires qui ont garni le bien de meubles et qu’ils ont immédiatement déclaré les revenus tirés de ces locations comme des revenus passibles de l’impôt sur le revenu. A cet égard, la circonstance invoquée par l’administration selon laquelle la sous-location n’était pas prévue au bail, si elle a une incidence sur les relations entre la société propriétaire et ses locataires, est néanmoins sans influence sur la détermination de la personne ayant encaissé les sommes issues des locations de l’immeuble. Enfin, l’administration ne peut utilement faire valoir que la société requérante déposerait depuis plusieurs années des déclarations de revenus mentionnant des recettes locatives encaissées à son nom, alors qu’il s’agit soit de celles issues de la location du bien, nu, aux intéressés, soit de recettes locatives sans lien avec cette dernière. Dans ces conditions, la SCI … est fondée à soutenir qu’elle ne pouvait être regardée comme exerçant une activité commerciale au sens de l’article 34 du code général des impôts et, par suite, qu’elle n’était pas redevable de l’impôt sur les sociétés au titre des exercices clos en 2008 et 2009 à raison des loyers procurés par la location de cet immeuble.
6. Par suite de ce qui vient d’être dit, c’est également à tort que l’administration a requalifié la cession du terrain réalisée, le 10 juin 2008, de plus-de-value de cession d’éléments d’actifs immobilisés et mis à sa charge des impositions sur les sociétés à ce titre.
7. Il résulte de tout ce qui précède que la SCI … est fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Toulon a rejeté sa demande. »

Pour consulter la décision :

https://www.legifrance.gouv.fr/ceta/id/CETATEXT000047388409?init=true&page=1&query=21MA00318&searchField=ALL&tab_selection=all

Décryptage

En droit privé, la location meublée est une activité civile.

Mais fiscalement, la location meublée est assimilée à une activité commerciale depuis une décision du Conseil d’Etat du 29 décembre 1923 (Rec. CE 1923, tables p.1.066) qui classe les revenus générés par la location meublée parmi les bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Depuis la loi de finances rectificative pour 2016 (n° 2016-1918 du 29 décembre 2016), le 5° bis de l’article 35 du CGI prévoit expressément que présentent le caractère de BIC, les bénéfices réalisés par les personnes qui donnent en location directe ou indirecte des locaux d’habitation meublés.

Auparavant (notamment à l’époque des faits), pour relever des BIC, l’activité de location meublée devait être exercée à titre habituel.

Le critère d’habitude était rempli en l’espèce : la Cour d’appel relève que la durée de la location des locaux est sans incidence sur le caractère habituel et non occasionnel de l’activité de location, lequel résulte de ce que les locaux meublés ont été loués à plusieurs reprises.

Une société civile exerçant une activité commerciale au sens fiscal (articles 34 et 35 du CGI) relève de l’IS (si cette activité excède 10% de son chiffre d’affaires).

Quand une société civile veut donner en location meublée un bien immobilier, les associés, s’ils veulent éviter l’imposition à l’IS, décident généralement d’un changement de forme sociale.

Certains tentent divers montages pour dissocier la location des murs de celle des meubles mais généralement sans succès.

Le Conseil d’Etat a ainsi jugé que :

– la circonstance que les meubles garnissant des appartements loués par une société civile à des tiers, appartiennent à un associé et non à la société elle-même, ne prive pas les locations consenties de leur caractère de locations en meublé (CE, 10 juillet 1985, n° 40789 ; décision rendue en matière de TVA) ;

– une société A qui donne à bail des locaux nus, les loue en réalité meublés, dès lors que les meubles sont donnés en location concomitamment par une société B qui appartient au même groupe, dès lors qu’elle est composée des mêmes associés, a son siège à la même adresse, et perçoit l’intégralité des loyers provenant des deux types de locations (CE, 26 juin 1992, n° 73462) ;

– une société civile qui loue des bureaux à usage commercial par des baux portant sur des locaux nus mais qui, en même temps, oblige les preneurs à passer une autre convention, avec une seconde société composée pour partie des mêmes associés, pour la location du mobilier et l’obtention de diverses prestations de services, assure en fait la location de bureaux meublés (CE, 16 mai 1990, n° 68854).

Il ressort de ces décisions que le simple fait que la société civile ne loue pas directement le mobilier ne lui permet pas d’échapper à l’IS si la personne consentant la location du mobilier présente un lien juridique étroit avec la SCI.

En l’espèce, les personnes mettant à disposition le mobilier étaient bien associées de la SCI, mais seulement minoritaires.

Et le montage était différent : il n’y avait pas dissociation de la location de l’immeuble et du mobilier mais superposition de locations (et donc d’imposition) : location nue + location meublée.

Reste à savoir quelle serait la position du Conseil d’Etat.

Attention : si les associés qui sous-louent sont associés majoritaires de la SCI et que le montant de la location meublée est largement supérieur à celui de la location nue, il y a fort à parier que l’on s’approche de l’abus de droit.

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