Une SCI peut-elle notifier un congé pour reprise en location meublée ?

Est-il possible pour une société civile familiale ou une indivision propriétaire d’un logement loué meublé à titre de résidence principale du locataire, de notifier à ce-dernier un congé pour reprise ?

La question

La Loi du 6 juillet 1989 relative au bail d’habitation a été modifiée plusieurs fois.

En son état actuel, elle comprend plusieurs parties parmi lesquelles :

Titre Ier : location nue de locaux d’habitation ou mixte professionnel et habitation portant sur la résidence principale du preneur et ses accessoires.

La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins 8 mois par an sauf cas de dispense.

Le contrat a une durée d’au moins 3 ans, 6 ans lorsque le bailleur est une personne morale.

Le bailleur peut donner congé à son locataire :

  • pour vendre,
  • pour un motif légitime et sérieux,
  • ou pour reprendre le logement. La reprise doit être réelle et sérieuse. Elle peut bénéficier au bailleur, son conjoint, son partenaire de PACS, son concubin notaire de puis au moins un an, ses ascendants, ses descendants, ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

L’article 13 autorise un congé pour reprise :

« a) Lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, par la société au profit de l’un des associés ;

b) Lorsque le logement est en indivision, par tout membre de l’indivision. »

Titre Ier bis : location meublée de locaux d’habitation occupés à titre de résidence principale.

Ce bail est conclu pour une durée d’au moins 1 an, ou 9 mois lorsqu’elle est consentie à un étudiant.

Le bailleur peut donner congé pour les mêmes motifs qu’en matière de location nue, toutefois le texte ne prévoit pas la possibilité pour une indivision ou une société familiale d’exercer le droit de reprise.

C’est la raison pour laquelle le ministre a été interrogé. Comment doit être interprété le silence de la Loi ?

La réponse et sa portée

Rép. min, n° 4495, JOAN Q, 11 déc. 2018, p. 11398.

Le ministre de la Cohésion des territoires répond :

« …Cette décision ne peut émaner que d’une personne en capacité d’habiter personnellement le logement, ce qu’une personne morale n’est pas en capacité de faire… »

L’exception prévue pour la location nue ne peut s’étendre à la location meublée.

Certes, la Loi ne prévoyant pas de possibilité pour une société ou une indivision de donner congé pour reprise dans le cas d’une location meublée, celle-ci ne peut pas se présumer. D’ailleurs, on voit mal à quel titre le ministre aurait pu faire une autre réponse.

Il n’appartient pas à l’exécutif d’inventer de telles dispositions.

Mais ce qui est intéressant de souligner à l’issue de cette RM, c’est son champ d’application.

La question portait sur le titre Ier bis de la loi de 1989. La RM a donc un champ d’application limité à l’objet de la question : les contrats de location de logements meublés constituant la résidence principale du locataire.

La Loi de 1989, ne s’applique pas aux logements-foyers, ni aux logements faisant l’objet d’une convention avec l’Etat portant sur les conditions d’occupation et leurs modalités d’attribution, ni aux logements de fonction, ni aux locations consenties aux travailleurs saisonniers.

Dans toutes ces situations, que la location soit nue ou meublée, le congé pour reprise légal ne s’applique pas, que le bailleur soit une personne physique, une personne morale, ou une indivision.

Toutes ces locations relèvent des dispositions de droit commun du bail (sauf les logements foyers, régis par les articles L. 633-1 à L. 633-5 du Code de la construction et de l’habitation). Dès lors, si le bail est conclu pour une durée déterminée, il ne peut pas être délivré de congé. S’il est conclu pour une durée indéterminée, un congé peut être délivré à tout moment, sans avoir à être motivé.

Ce droit légal de donner congé pour reprise n’est donc possible que dans les deux cas expressément prévus par la Loi :

  • Contrat entrant dans le champ d’application de la Loi de 1989 Titre 1er: location nue à titre de résidence principale du locataire consentie par un propriétaire divis ou indivis personne physique ou personne morale,
  • Contrat entrant dans le champ d’application de la Loi de 198 Titre 2bis : location meublée à titre de résidence principale du locataire consentie par un propriétaire divis personne physique.

Texte de la réponse

« L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 prévoit les modalités de délivrance par le bailleur du congé pour un logement loué non meublé. Le congé est justifié soit par la décision du bailleur de reprendre ou de vendre le logement soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. Dans le cas de la décision de reprendre, le bénéficiaire de la reprise ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Cette décision ne peut émaner que d’une personne en capacité d’habiter personnellement le logement, ce qu’une personne morale n’est pas en capacité de faire. La 3ème chambre civile de la Cour de cassation interprète les dispositions de l’article 15 précité en ce sens et a précisé, dans son arrêt n° 93-20.135 du 7 février 1996, que « la reprise pour habiter à titre personnel ou pour faire habiter sa famille n’est [, en effet,] pas envisageable pour les bailleurs personnes morales ». L’article13 de la loi du 6 juillet 1989 précitée prévoit toutefois deux exceptions à l’exclusion du bailleur personne morale du dispositif de congé pour reprise en autorisant le congé pour reprise d’une part, au profit de l’un des associés pour les sociétés civiles, constituées entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, d’autre part, au profit de tout membre d’une indivision lorsque le logement est en indivision. S’agissant des logements loués meublés, l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 précitée prévoit explicitement les modalités de délivrance par le bailleur du congé pour reprise. Les dispositions énumérant les bénéficiaires de la reprise sont rédigées dans des termes strictement identiques aux dispositions de l’article 15 de la même loi. La formulation retenue par le législateur exclut donc, de la même manière, la possibilité par le bailleur personne morale de donner congé pour reprendre le logement loué meublé. Cette disposition ne connaît pas d’exception lorsque le bailleur est une société civile familiale ou lorsque le logement est en indivision. Le bailleur personne morale peut toutefois donner congé au locataire pour d’autres motifs prévus par l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 précitée. Le congé doit alors être justifié soit pas sa décision de vendre le logement soit par un motif légitime et sérieux. »

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