Comment valoriser l’usufruit temporaire de titres ?

Le 30 septembre 2019, les 9ème et 10ème chambres réunies du Conseil d’Etat ont rendu deux arrêts particulièrement importants en matière de valorisation de l’usufruit temporaire de titres sociaux.

Ces décisions ont déjà fait couler beaucoup d’encre, mais une explication plus pratique que théorique nous semble utile.

Les décisions du 30 septembre 2019

Une société d’exploitation acquiert l’usufruit temporaire des titres d’une SCI à l’IR moyennant un prix ridiculement faible.

L’administration conteste et retient une valeur beaucoup plus importante en appliquant la méthode DCF (Discounted Cash Flows) c’est à dire l’actualisation des flux de revenus attendus : capitalisation avec taux d’actualisation de 5% des résultats nets d’activité de la société avec un abattement de 33,33% correspondant à l’impôt sur les sociétés.

Elle revalorise en conséquence l’actif net de la société acquéreur et son IS au titre d’une soi-disant libéralité reçue par elle.

Le Conseil d’Etat la déboute :

«  … l’évaluation du revenu futur attendu par un usufruitier de parts sociales ne peut avoir pour objet que de déterminer le montant des distributions prévisionnelles qui peut être fonction notamment des annuités prévisionnelles de remboursement d’emprunts ou des éventuelles mises en réserves pour le financement d’investissements futurs, lorsqu’elles sont justifiées par la société.

Par suite, en jugeant que la méthode d’évaluation de la valeur de l’usufruit acquis par la société Hôtel Restaurant Luccotel, retenue par l’administration et fondée sur les résultats imposables prévisionnels de la société, était régulière alors qu’il convenait de déterminer cette valeur sur la base des distributions prévisionnelles, la cour a commis une erreur de droit. »

Explications

La position du Conseil d’Etat semble simple et légitime.

Prenons un exemple pour bien comprendre :

Une SCI à l’IR a acheté un bien immobilier pour un prix de 1 M€ au moyen d’un emprunt d’égal montant souscrit sur 15 ans.

Les loyers sont de 100.000 €.

Les annuités de l’emprunt sont de 73.000 € environ, en ce compris un taux d’intérêt de 1,2%.

Les associés personnes physiques de la SCI cèdent l’usufruit temporaire de leurs parts à leur société d’exploitation pour une durée de 15,5 années.

Comment calculer la valeur de l’usufruit temporaire des parts ?

Ecartons d’emblée des pratiques qui n’ont jamais eu la moindre légitimité économique :

  • La valeur n’est pas 0 au motif erroné que l’actif est équivalent au passif. Ce raisonnement ne peut tenir qu’à l’instant de l’achat et occulte les 15,5 années qui suivent.
  • La valeur n’est pas celle qui résulte de l’application du barème de l’article 669 du CGI. Non seulement ce barème n’est pas obligatoire pour autre chose que la liquidation des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière mais il n’est pas plus légitime économiquement en l’espèce.

La valeur de l’usufruit est équivalente au total des flux financiers actualisés dont va bénéficier l’usufruitier sur la durée de son droit.

Mais le montant de ces flux dépend de la politique prévisionnelle de distribution.

Dans notre exemple, le « bénéfice » sera égal aux loyers dus – l’amortissement – les intérêts de l’emprunt – l’IS.

Pour la première année :

Loyers

Amortissement

Intérêts d’emprunt

100.000 €

34.000 €

12.000 €

Résultat fiscal 54.000 €
IS retenu pour 28% 15.120 €
Bénéfice 38.880 €

Le bénéfice de 38.880 € ne peut être appréhendé immédiatement par l’usufruitière des parts que dans la limite de la trésorerie soit :

Loyers

IS

Annuités

100.000 €

15.120 €

73.000 €

Trésorerie 11.880 €

Lors de l’AG d’approbation des comptes de l’exercice, deux possibilités au moins se présenteront selon la politique de distribution prévisionnelle retenue :

  • Soit il est décidé de distribuer le bénéfice en totalité : seuls 11.880 € pourront être payés grâce à la trésorerie disponible. La différence soit 27.000 € ne pourra pas l’être faut d’argent suffisant, un compte courant au nom de la société usufruitière apparaîtra donc à due concurrence et ainsi de suite chaque année. A l’issue de l’usufruit temporaire, la société usufruitière aura acquis une créance contre la SCI. Les bénéfices de la SCI serviront alors à payer cette créance. Les associés, redevenus pleins propriétaires de leurs parts par extinction, devront assumer de payer les impôts sur des revenus non perçus. C’est gênant, si l’opération a été initiée justement pour éviter cette contrainte. Comment ça un usufruit 15,5 ans pour un emprunt de 15 ans, c’est trop court ?!
  • Soit il est décidé dès les statuts que les bénéfices ne seraient distribués qu’à hauteur de la trésorerie : les 27.000 € de différence entre le bénéfice et la trésorerie n’apparaîtront pas en compte courant au nom de l’usufruitière mais en report à nouveau voire seront affectés en réserves. A l’issue de l’usufruit temporaire, la société usufruitière n’aura acquis aucune créance contre la SCI. Les associés de la SCI redevenus propriétaires de leurs parts percevront leurs revenus fonciers sans autres charges que les impôts correspondants. Il ne s’agit pas pour la société usufruitière d’un acte anormal de gestion dès lors qu’aucune créance à terme n’est ajoutée au prix d’acquisition de l’usufruit.

De la politique de distribution prévisionnelle retenue dépendra la valeur de l’usufruit cédé. Dans les deux hypothèses ci-dessus, les flux de trésorerie perçus par l’usufruitier pendant 15,5 ans sont les mêmes. La différence tient à l’existence, ou pas, d’une créance à terme au profit de l’usufruitière contre la SCI. Cette créance sera prise en compte dans la valorisation de l’usufruit dans la première hypothèse, pas dans la seconde.

Il ne faut pas mélanger les genres de manière incohérente.

C’est ce que nous rencontrons souvent en pratique : la société d’exploitation achète un usufruit pour une valeur n’intégrant pas sa créance à terme, mais tient compte de cette créance lorsqu’il s’agira de mesurer son gain pour justifier de son intérêt dans l’opération.

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