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LA PROROGATION D’UN USUFRUIT TEMPORAIRE CONSTITUE-T-ELLE UNE PREMIERE CESSION A TITRE ONEREUX ?

La prorogation d’un usufruit temporaire constitue-elle une première cession à titre onéreux d’un usufruit au sens de l’article 13 du CGI ? Une Cour administrative d’appel se prononce.

La décision

En 2004, une SCI à l’IR cède à une SARL un usufruit temporaire d’une durée de 11 ans sur un bien immobilier. Quelques jours avant l’expiration de cet usufruit, les deux sociétés conviennent de « proroger » cet usufruit pour une durée supplémentaire de 6 ans, moyennant la somme de 120.000 €.

La SCI place le prix sous le régime d’imposition des plus-values des particuliers.

L’administration conteste, estimant qu’il s’agissait de la première cession d’un nouvel usufruit à titre temporaire, imposable selon le barème progressif de l’IR dans la catégorie des revenus fonciers.

La CAA de NANCY – 09 novembre 2023, 21NC00702 – donne raison à l’administration :

« l’opération réalisée par acte notarié du 26 août 2015, première opération intervenue postérieurement à la date précitée du 14 novembre 2012 retenue par la loi du 29 décembre 2012 pour l’application du dispositif spécial, doit être regardée comme constituant la première cession du nouvel usufruit à titre temporaire au sens et pour l’application du 5 de l’article 13 précité.

7. La seule circonstance que les dispositions du code civil ne s’opposent pas à la prorogation d’une cession temporaire d’usufruit à une société sous réserve qu’elle ne dépasse pas trente ans conformément à l’article 619 du code civil ne saurait, eu égard à l’objectif poursuivi par le législateur de lutter efficacement contre certains schémas d’optimisation fiscale en matière de cession d’usufruit, faire obstacle à l’application du dispositif spécial anti-abus conçu par la loi fiscale à titre dérogatoire et mis en œuvre par le 2 de l’article 13 du code général des impôts tel qu’analysé au point 6 ci-dessus. »

Pour consulter la décision :

https://www.legifrance.gouv.fr/ceta/id/CETATEXT000048384771?page=1&pageSize=10&query=premi%C3%A8re+cession+usufruit+temporaire&searchField=ALL&searchType=ALL&tab_selection=all&typePagination=DEFAULT

Décryptage 

Le législateur voyait dans les opérations de cessions d’usufruits temporaires par une personne relevant de l’IR un objectif systématique de fraude fiscale (la cession relevant du régime des plus-values immobilières des particuliers, de nombreuses cessions étant exonérées au titre de la durée de détention).

En réaction, depuis la Loi de finances rectificative pour 2012, le produit de la cession à titre onéreux d’un usufruit temporaire (ou, si elle est supérieure, sa valeur vénale) est imposable par principe dans la catégorie de revenus à laquelle se rattache, au jour de la cession, le bénéfice ou revenu procuré ou susceptible d’être procuré par le bien ou le droit sur lequel porte l’usufruit temporaire cédé (article 13, 5. du CGI).

Cette disposition s’applique à la première cession à titre onéreux d’un même usufruit temporaire intervenue depuis le 14 novembre 2012.

En cas de cessions successives d’un même usufruit temporaire, seule la première mutation est concernée, les cessions suivantes étant imposées dans les conditions de droit commun applicables aux plus-values.

En revanche, l’administration considère que lorsque l’usufruit temporaire consenti par le contribuable s’éteint à l’arrivée du terme et que ce dernier consent un nouvel usufruit temporaire, chacune de ces cessions s’analyse comme une première cession portant sur un usufruit temporaire (BOI-IR-BASE-10-10-30 n° 70).

En l’espèce, il n’y avait pas eu constitution d’un nouvel usufruit temporaire après extinction du premier, mais « prorogation » de la durée du premier usufruit temporaire quelques jours avant son terme.

Cet « aménagement » permettait-il d’échapper à la taxation aux revenus fonciers ? Les juges du fond ne l’admettent pas.

Vous retrouverez plus de précisions sur la notion de première cession à titre onéreux d’un usufruit temporaire, dans notre ouvrage « LE PRATICIEN FACE A L’ACQUISITION EN DEMEMBREMENT DE L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE » :

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