REQUALIFICATION D’OPERATION IMMOBILIERE EN OPERATION DE MARCHAND DE BIENS : ILLUSTRATION DE CE QU’IL NE FAUT PAS FAIRE

La Cour d’appel de LYON rend un arrêt intéressant en termes d’illustration concrète de critères justifiant d’une requalification. A méditer par les apprentis sorciers de l’immobilier. Cette situation mériterait presque d’entrer dans la catégorie « bêtisier ».

La décision

En septembre 2007, une SCI à l’IR acquiert un tènement immobilier pour 155.000 €.

En 2010, elle détache un bâtiment et le divise en trois lots, qu’elle vend en 2010, 2011 et 2014.

La seconde partie du tènement fait l’objet d’une autre copropriété de huit lots, vendus en 2014 et 2015.

L’administration fiscale y voit une opération de marchand de biens et redresse.

Les associés de la SCI interjettent appel contre le jugement du TA – LYON n° 1908221 du 29 décembre 2020 – aux motifs que la SCI n’avait aucune intention spéculative lors de son acquisition et que le caractère habituel des opérations n’est pas démontré.

La CAA de LYON – 5e chambre, 9 Juin 2022, n° 21LY00603 – confirme la qualification de marchand de biens :

« D’une part, eu égard tant au nombre d’opérations ainsi réalisées par la SCI MCT, qu’à la brièveté du délai séparant l’acquisition du tènement immobilier et le lancement des opérations de division qui ont abouti à la création de deux copropriétés, la société doit être regardée comme ayant eu, lors de son acquisition, l’intention de revendre le bien concerné après l’avoir divisé en lots alors même que, pour financer cette opération, elle a eu recours dès le départ à un prêt prévoyant une indemnité de 8 % en cas de remboursement anticipé. Si les requérants se prévalent du délai séparant l’achat de ce bien de la revente des lots, il résulte de l’instruction que ce délai est uniquement lié au temps nécessaire aux opérations de division, à l’obtention des autorisations de construire et à la réalisation des travaux. De même la circonstance qu’un des appartements ait pu faire l’objet d’une location sur la période de décembre 2012 et juillet 2013, n’est pas, compte tenu de sa brièveté, de nature à contredire le constat effectué par l’administration de l’absence de mise en location des logements concernés. Enfin, les requérants se prévalent comme en première instance de ce que la société a acquis le tènement mobilier dans le but de le louer comme entrepôt à la SARL B… et fils, qu’un bail commercial de neuf ans a été conclu entre les deux parties et que ce n’est qu’à la suite du départ de son locataire qu’elle a procédé aux travaux d’aménagement des locaux d’habitation ainsi qu’à leur vente. Toutefois, il résulte de l’instruction que la SCI MCT n’a produit la copie de ce bail qu’au stade de la réclamation contentieuse, que son gérant est également le gérant de la SARL B…, que cette dernière société n’a jamais déclaré ce local au titre de la contribution foncière des entreprises, qu’il ne figure dans aucune annonce légale concernant l’activité de cette société et qu’il n’a été procédé à aucune recherche en vue de la remise en location de ce local après le départ allégué de la SARL B…. Dans ces conditions, et compte tenu de ce qui a été dit précédemment, la circonstance qu’une partie du tènement acquis par la SCI MCT aurait été occupée par la SARL B… ne saurait constituer un obstacle à ce qu’elle puisse être regardée comme ayant eu, lors de son acquisition, l’intention de revendre le bien concerné.

D’autre part, compte tenu du nombre d’opérations réalisées par la SCI MCT qui a procédé à la vente de sept appartements à usage d’habitation entre 2010 et 2015, dont cinq entre juillet 2014 et novembre 2015, l’administration établit le caractère habituel de cette activité. »

Décryptage

La question de la requalification d’opérations immobilières en opérations de marchands de biens revient régulièrement sur la table.

Il est de jurisprudence constante que la requalification nécessite que deux conditions soient réunies : une intention spéculative et un caractère habituel.

Voir notre article :

Il est également établi maintenant que l’intention spéculative s’apprécie au moment de l’achat et non de la revente.

Voir notre article :

En l’espèce, a Cour d’appel retient que :

l’intention spéculative au moment de l’achat est caractérisée, compte tenu de la concordance du délai de revente avec les délais d’obtention des autorisations d’urbanisme et de réalisation des travaux. Les locations invoquées par le contribuable ne sont pas retenues du fait, soit de leur brièveté, soit de l’absence de justificatifs.

le caractère habituel est caractérisé par la revente de sept appartements dans un bref délai (7 appartements revendus entre 2010 et 2015, dont 5 en 16 mois).

Consulter la décision

Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure

M. et Mme A… B… ont demandé au tribunal administratif de Lyon de prononcer la décharge, en droits et pénalités des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux auxquelles ils ont été assujettis au titre des années 2014 et 2015.

Par un jugement n° 1908221 du 29 décembre 2020, le tribunal administratif de Lyon a rejeté leur demande.

Procédure devant la cour

Par une requête et un mémoire enregistrés les 26 février 2021 et 24 février 2022, M. et Mme B…, représentés par Me Curvat, avocat, demandent à la cour :

1°) d’annuler ce jugement du tribunal administratif de Lyon du 29 décembre 2020 ;

2°) de prononcer la décharge des impositions et pénalités susmentionnées ;

3°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice, ainsi qu’une somme dont le montant reste à déterminer au titre frais irrépétibles exposés tant en appel qu’en première instance.

Ils soutiennent que :

– la SCI MCT n’avait aucune intention spéculative à la date d’acquisition du bien immobilier ;

– le caractère habituel des opérations n’est pas démontré ;

– la proposition de rectification du 30 septembre 2016 est insuffisamment motivée.

Par des mémoires enregistrés le 29 décembre 2021 et le 9 mai 2022, dont le dernier n’a pas été communiqué, le ministre de l’économie, des finances et de la relance conclut au rejet de la requête.

Il soutient que :

– la proposition de rectification du 30 septembre 2016 est suffisamment motivée ;

– les caractères habituel et spéculatif des opérations réalisées dans les deux copropriétés par la SCI MCT sont parfaitement établis et, par suite, il ne peut qu’être confirmé que cette dernière a réalisé des opérations relevant de l’activité de marchands de biens et de construction-vente au regard des dispositions de l’article 35 du code général des impôts.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

– le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

– le code de justice administrative ;

Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l’audience ;

Après avoir entendu au cours de l’audience publique :

– le rapport de Mme Dèche, présidente assesseure ;

– les conclusions de M. Vallecchia, rapporteur public ;

– les observations de Me Saïd, représentant M. et Mme B… ;

Considérant ce qui suit :

1. La SCI MCT dont M. B… est le gérant et l’associé majoritaire a fait l’objet d’une vérification de comptabilité portant sur la période du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2015, à l’issue de laquelle, par une proposition de rectification du 30 septembre 2016, l’administration a requalifié une opération d’achat d’un bien immobilier suivie de ventes de lots issus de la division de ce bien en activité commerciale de marchand de biens et a mis à la charge de la SCI des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés au titre des exercices clos en 2014 et 2015 et des rappels de TVA au titre de la même période. En conséquence de la vérification de comptabilité dont la SCI MCT a fait l’objet, M. et Mme B… ont fait l’objet d’un contrôle sur pièces au titre des années 2014 et 2015, à l’issue duquel l’administration, par une proposition de rectification du 30 septembre 2016, leur a notifié des rehaussements d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux au titre des revenus présumés distribués, sur le fondement du 1° du 1 de l’article 109 du code général des impôts, M. B… ayant été regardé comme étant le seul maître de l’affaire. M. et Mme B… relèvent appel du jugement par lequel le tribunal administratif de Lyon a rejeté leur demande tendant à la décharge de ces impositions et des pénalités dont elles ont été assorties.

Sur la régularité de la procédure d’imposition :

2. Aux termes de l’article L. 57 du livre des procédures fiscales :  » L’administration adresse au contribuable une proposition de rectification qui doit être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation. (…)  » et aux termes de l’article R. 57-1 du même livre :  » La proposition de rectification prévue par l’article L. 57 fait connaître au contribuable la nature et les motifs de la rectification envisagée. L’administration invite, en même temps, le contribuable à faire parvenir son acceptation ou ses observations dans un délai de trente jours à compter de la réception de la proposition (…) « . Il résulte de ces dispositions que l’administration doit indiquer au contribuable, dans la proposition de rectification, les motifs et le montant des rehaussements envisagés, leur fondement légal et la catégorie de revenus dans laquelle ils sont opérés, ainsi que les années d’imposition concernées, de façon à permettre au contribuable de formuler utilement ses observations. En revanche, sa régularité ne dépend pas du bien-fondé de ces motifs.

3. La proposition de rectification du 30 septembre 2016 adressée aux intéressés comporte la désignation des impôts concernés, des années d’imposition, des bases d’imposition et énonce les motifs sur lesquels l’administration a entendu se fonder pour justifier les rectifications envisagées, de façon à permettre au contribuable de formuler ses observations de façon utile. Le moyen tiré du défaut de motivation de la proposition de rectification doit ainsi être écarté, sans que le contribuable puisse utilement critiquer à l’appui de ce moyen le bien-fondé des motifs retenus par le vérificateur.

Sur le bien-fondé :

4. Le 2 de l’article 206 du code général des impôts, définissant le champ d’application de l’impôt sur les sociétés, dispose que :  » (…) les sociétés civiles sont également passibles dudit impôt (…) si elles se livrent à une exploitation ou à des opérations visées aux articles 34 et 35 (…)  » et aux termes du I de l’article 35 du même code :  » Présentent également le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l’application de l’impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques désignées ci-après : 1° Personnes qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles (…) « .

5. L’application de ces dispositions est subordonnée à la double condition que les opérations procèdent d’une intention spéculative et présentent un caractère habituel. L’intention spéculative susceptible de caractériser une activité industrielle et commerciale de marchand de biens, qui ne se présume pas, doit s’apprécier à la date d’acquisition des immeubles.

6. Le 20 septembre 2007, la SCT MCT a acquis un tènement immobilier situé à Lagnieu pour la somme de 155 000 euros. En 2010, ce tènement a fait l’objet d’une première division en trois lots correspondant à trois appartements situés respectivement au rez-de-chaussée, au premier étage et au second étage. Le lot n° 2 a été vendu le 29 décembre 2010, le lot n° 3, le 21 novembre 2011 et le lot n° 1, le 30 juillet 2014. La seconde partie du tènement a fait l’objet d’une autre copropriété divisée en en 8 lots. Les lots 1 et 5 constitués d’un appartement avec place de parking ont été vendus le 26 août 2014. Les lots 2 et 6, de même constitution, ont été vendus également le 26 août 2014, les lots 3 et 7, également de même constitution, ont été vendus le 30 octobre 2015. Enfin, les lots 4 et 8 de même composition ont été vendus, le 27 novembre 2015.

7. D’une part, eu égard tant au nombre d’opérations ainsi réalisées par la SCI MCT, qu’à la brièveté du délai séparant l’acquisition du tènement immobilier et le lancement des opérations de division qui ont abouti à la création de deux copropriétés, la société doit être regardée comme ayant eu, lors de son acquisition, l’intention de revendre le bien concerné après l’avoir divisé en lots alors même que, pour financer cette opération, elle a eu recours dès le départ à un prêt prévoyant une indemnité de 8 % en cas de remboursement anticipé. Si les requérants se prévalent du délai séparant l’achat de ce bien de la revente des lots, il résulte de l’instruction que ce délai est uniquement lié au temps nécessaire aux opérations de division, à l’obtention des autorisations de construire et à la réalisation des travaux. De même la circonstance qu’un des appartements ait pu faire l’objet d’une location sur la période de décembre 2012 et juillet 2013, n’est pas, compte tenu de sa brièveté, de nature à contredire le constat effectué par l’administration de l’absence de mise en location des logements concernés. Enfin, les requérants se prévalent comme en première instance de ce que la société a acquis le tènement mobilier dans le but de le louer comme entrepôt à la SARL B… et fils, qu’un bail commercial de neuf ans a été conclu entre les deux parties et que ce n’est qu’à la suite du départ de son locataire qu’elle a procédé aux travaux d’aménagement des locaux d’habitation ainsi qu’à leur vente. Toutefois, il résulte de l’instruction que la SCI MCT n’a produit la copie de ce bail qu’au stade de la réclamation contentieuse, que son gérant est également le gérant de la SARL B…, que cette dernière société n’a jamais déclaré ce local au titre de la contribution foncière des entreprises, qu’il ne figure dans aucune annonce légale concernant l’activité de cette société et qu’il n’a été procédé à aucune recherche en vue de la remise en location de ce local après le départ allégué de la SARL B…. Dans ces conditions, et compte tenu de ce qui a été dit précédemment, la circonstance qu’une partie du tènement acquis par la SCI MCT aurait été occupée par la SARL B… ne saurait constituer un obstacle à ce qu’elle puisse être regardée comme ayant eu, lors de son acquisition, l’intention de revendre le bien concerné.

8. D’autre part, compte tenu du nombre d’opérations réalisées par la SCI MCT qui a procédé à la vente de sept appartements à usage d’habitation entre 2010 et 2015, dont cinq entre juillet 2014 et novembre 2015, l’administration établit le caractère habituel de cette activité.

9. Il résulte de ce qui précède que, l’activité de la SCI MCT répondant à un objet commercial de marchand de biens, l’administration fiscale a pu estimer à bon droit que ses résultats entraient, dans le champ d’application du I de l’article 35 et du 2 de l’article 206 du code général des impôts. Par suite, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que c’est à tort que, pour fonder les impositions en litige, l’administration a estimé que la SCI MCT était passible de l’impôt sur les sociétés. C’est également à bon droit que l’administration a imposé les distributions procédant de cet assujettissement sur le fondement des dispositions du 1° du 1 de l’article 109 du code général des impôts, leur existence n’étant contestée que par voie de conséquence de l’imposition de la société, et leur montant et leur appréhension n’étant pas contestés.

10. Il résulte de tout ce qui précède que M. et Mme B… ne sont pas fondés à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Lyon a rejeté leur demande. Par voie de conséquence doivent être rejetées leurs conclusions tendant à l’application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

DECIDE :

Article 1er : La requête de M. et Mme B… est rejetée.

Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à M. et Mme A… B… et au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique.

Partager
Facebook
Twitter
LinkedIn
E-mail

Ces articles pourraient aussi vous intéresser

Nos outils pratiques

Nos abonnements