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SUREVALUATION D’USUFRUIT TEMPORAIRE : METHODOLOGIE ET SANCTION

Un récent arrêt de la CAA de MARSEILLE illustre la méthode de détermination de la valeur de l’usufruit temporaire d’un bien immobilier fixée par le Conseil d’Etat, ainsi que l’une des sanctions encourues en cas de surévaluation.

Décision

La SARL E et Mme B ont acquis, par acte du 30 novembre 2010, respectivement l’usufruit, pour une durée de 15 années, et la nue-propriété d’un local commercial, pour un prix total de 310 960 €.

A l’issue d’une vérification de comptabilité de la SARL E, l’administration a estimé que le prix de 251.160 € qu’elle avait acquitté pour acquérir l’usufruit excédait de 21.759 € la valeur de celui-ci et que l’excédent de prix ainsi consenti constituait une libéralité accordée à Mme B, nue-propriétaire. En conséquence, Mme B a été imposée, au titre de l’année 2010, sur le fondement de l’article 111-c du code général des impôts, à raison des revenus distribués correspondant à cette libéralité retenue par administration.

Mme B relève appel du jugement du tribunal administratif de Nice du 27 février 2020 en tant qu’il a rejeté les conclusions de ses demandes tendant à la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles elle été ainsi assujettie au titre de l’année 2010, et des pénalités correspondantes.

Elle soutient que :

– c’est à tort que l’administration a estimé que l’usufruit du local commercial dont elle a acquis la nue-propriété avait été surévalué ;

– l’administration ne démontre pas l’existence d’un acte anormal de gestion, et donc d’une libéralité imposable sur le fondement de l’article 111-c du code général des impôts.

Dans un arrêt du 15 Septembre 2022, la Cour administrative d’appel de MARSEILLE (n° 20MA01722) rejette sa requête :

  • Dans le cas de l’acquisition d’un bien en démembrement de propriété, constitue une méthode d’évaluation qui permet d’obtenir un chiffre aussi voisin que possible de celui qu’aurait entraîné le jeu normal de l’offre et de la demande, celle qui définit des prix de la nue-propriété et de l’usufruit tels qu’ils offrent le même taux de rendement interne de l’investissement pour l’usufruitier et le nu-propriétaire ;
  • compte tenu de l’écart significatif entre le prix convenu et la valeur vénale de l’usufruit de l’immeuble en cause ainsi que de l’absence de contrepartie pour la SARL E… et eu égard à la communauté d’intérêts existant entre cette société et Mme B…, qui est son unique associée, cette dernière n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que l’administration l’a imposée sur le fondement de l’article 111-c à raison d’une libéralité consentie par la société.

Décryptage

La question de la valorisation de l’usufruit est centrale en matière de démembrement.

Tant la survalorisation que la sous-valorisation sont sources de redressements fiscaux divers : droits de mutation à titre onéreux ou à titre gratuit, imposition au titre du 5 de l’article 13 du CGI, rehaussement du bénéfice imposable au titre de l’accroissement de valeur de l’actif social, …

Il s’agissait ici de la taxation de l’écart d’évaluation au titre d’une distribution occulte.

La libéralité représentant un avantage occulte constitutif d’une distribution de bénéfices (article 111 c du CGI) a été retenue compte tenu :

– de l’écart significatif entre le prix convenu et la valeur vénale de l’usufruit de l’immeuble en cause, (21.000 € sur 250.000 €, est-ce vraiment significatif ou n’est-ce qu’un prétexte ? …),

– de l’absence de contrepartie pour la SARL usufruitière,

– de la communauté d’intérêts existant entre la société usufruitière et Mme B, nue-propriétaire, qui est son unique associée.

La question centrale était ici la valorisation de l’usufruit temporaire.

Pour déterminer la valeur de l’usufruit, les parties ont eu recours à la méthode d’actualisation des flux futurs (DCF), mais en retenant un taux de rendement calculé à partir des loyers nets, appliqué à des flux de loyers bruts.

La Cour d’appel fait application de la jurisprudence du Conseil d’Etat du 24 octobre 2018 :  

« Dans le cas de l’acquisition d’un bien en démembrement de propriété, constitue une telle méthode d’évaluation (permettant d’obtenir un chiffre aussi voisin que possible de celui qu’aurait entraîné le jeu normal de l’offre et de la demande) celle qui définit des prix de la nue-propriété et de l’usufruit tels qu’ils offrent le même taux de rendement interne de l’investissement pour l’usufruitier et le nu-propriétaire »

Il faut retenir des termes de comparaison homogènes : si le taux de rendement est calculé à partir des loyers nets, il doit être appliqué à des flux de loyers nets.

Attention que la méthode d’évaluation en présence d’un démembrement non pas d’un bien immobilier mais des titres d’une société présente encore plus de subtilités.

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