Un contribuable fait construire un local donné en location par bail professionnel à sa holding mais matériellement occupé par lui-même. La TVA ayant grevé la construction est-elle déductible ? Le Comité de l’abus de droit de prononce.
Une SCI Z est créée en 2016 entre M. X, qui en est le gérant, Mme Y, sa compagne, et leurs enfants. Lors de la création de la SCI, M. X lui apporte un ensemble immobilier constituant sa résidence principale, dont il conserve, avec sa famille, la jouissance gratuite.
Sur le tènement, la SCI construit un local, lequel est donné en location à la SAS W, holding de la famille. Le bail professionnel stipule qu’il porte sur un local comprenant une salle de réunion et deux pièces attenantes. La SCI opte pour l’imposition des loyers à la TVA et déduit la TVA ayant grevé la construction.
L’administration remet en cause la déduction de TVA, considérant que le bail professionnel était fictif et n’avait eu pour but exclusif que de permettre la déduction de la TVA ayant grevé les travaux de construction. Elle invoque le fait que le local constituait en réalité un local à usage d’habitation réservé à l’usage privatif du dirigeant. La visite sur place ayant en effet permis de constater que le local donné en location à la SAS ne comprenait pas une salle de réunion et deux pièces attenantes mais qu’il était composé d’une pièce à vivre, de deux chambres et d’un pool house et qu’il avait un usage d’habitation.
(Séance n°2 du 6 octobre 2023 – Affaire n° 2023-03)
Après avoir relevé que la SCI Z avait reconnu que l’usage professionnel du local n’avait pas pu se concrétiser, le Comité estime que le bail professionnel n’avait d’autre finalité que de faire perdre au local en cause son caractère d’immeuble à usage d’habitation en donnant une apparence juridique à une activité économique non avérée de la SAS W dans ce local, lequel n’a pas été occupé pour un usage professionnel par cette société mais l’a été par M. X et sa famille à des fins personnelles.
Le Comité en déduit que, au vu des éléments soumis à son appréciation, ce bail, qui a permis à la SCI de récupérer à tort la TVA sur les opérations effectuées sur ce local affecté exclusivement à l’habitation, doit être regardé comme fictif.
Il émet en conséquence l’avis que l’administration était fondée à mettre en œuvre la procédure de l’abus de droit fiscal prévue à l’article L. 64 du LPF pour écarter l’acte litigieux et à appliquer la majoration de 80%.
Pour consulter l’avis dans son intégralité :
https://www.impots.gouv.fr/les-avis-commentes-par-ladministration
Le Comité rappelle préalablement que :
La location de locaux nus est en principe exonérée de TVA mais peut faire l’objet d’une option si les locaux sont loués pour les besoins de l’activité d’un preneur (à l’exclusion des locations à usage d’habitation ou agricole) assujetti lui-même à la TVA, ou non assujetti mais seulement si le bail mentionne expressément l’option par le bailleur et l’accord du preneur.
Cette soumission des loyers à la TVA permettra de récupérer la TVA comprise dans le prix de revient du local.
Sur la question des modalités de l’option, vous pouvez consulter :
En l’espèce, le contribuable, pour déduire la TVA ayant grevé la construction, consent à sa holding un bail fictif, le locataire n’ayant matériellement jamais occupé les lieux qui étaient utilisés à titre personnel par le dirigeant.
La récupération de TVA est donc remise en cause.
Notons que d’autre chefs de redressements seraient envisageables, et non exclusifs l’un de l’autre : acte anormal de gestion pour la SAS locataire, distribution occulte au profit du dirigeant, remise en cause de l’éventuel déficit foncier du chef de la SCI, …
Sur ces questions, vous pouvez consulter :
Les sites resodinfo.fr et communaute.resodinfo.fr s’adressent à des professionnels ou futurs professionnels du droit, du chiffre, de la finance, de la gestion de patrimoine, …
Ils ne sont pas destinés à des internautes non professionnels ne possédant pas l’expérience, les connaissances et la compétence nécessaires pour prendre leurs propres décisions et évaluer correctement les risques encourus.
Toutes les informations disponibles sur les sites ont un caractère exclusivement indicatif.
Les contenus publiés n’ont aucun caractère exhaustif et ne font qu’exprimer un avis, inopposable en cas d’action, recours ou contentieux devant les autorités, juridictions administratives, judiciaires ou à l’égard de tout tiers. Ces contenus sont communiqués à titre purement informatif et ne peuvent en aucun cas être considérés comme constituant une consultation fiscale et/ou juridique.
Les informations disponibles sur les sites ne constituent en aucun cas une incitation à investir et ne peuvent être considérées comme étant un conseil d’investissement. En aucun cas, les informations publiées sur les sites ne représentent une offre de produits ou de services pouvant être assimilée à un appel public à l’épargne, ou à une activité de démarchage ou de sollicitation à l’achat ou à la vente d’OPCVM ou de tout autre produit de gestion, d’investissement, d’assurance…
Il est toutefois rappelé que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
La société Resodinfo ne saurait être tenue responsable de toute décision fondée sur une information mentionnée sur les sites resodinfo.fr et communaute.resodinfo.fr.
Aucune garantie ne peut être donnée quant à l’exactitude et l’exhaustivité des informations diffusées.
Resodinfo, et ses fournisseurs d’information et/ou de contenu à caractère commercial, ne pourront voir leurs responsabilités engagées du fait des informations fournies, y compris en cas de pertes financières directes ou indirectes causées par l’utilisation des informations fournies.
